Antes da edição do Plano Real, em julho de 1994, assumir dívidas era um risco enorme, devido ao estrago provocado pela hiperinflação no orçamento doméstico. Mesmo os que tinham renda suficiente para ingressar no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) padeciam. Os juros eram absurdos e, por temerem calotes, os bancos recusavam a maioria dos candidatos à compra de moradia.
O crescimento do mercado imobiliário durante os 20 anos do Real foi espetacular. Em 1994, os bancos financiaram apenas 61 mil imóveis para a classe média. Neste ano, serão 609 mil — um salto de 900%. O volume de recursos liberados pelas instituições financeiras acompanhou o processo de multiplicação. Passou, no mesmo período, de R$ 1,7 bilhão para R$ 125 bilhões, crescimento de 7.287%.
“Houve uma combinação de fatores positivos nas últimas duas décadas”, diz Flávio Prando, vice-presidente de habitação econômica do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP). O primeiro deles, o controle da inflação. O Brasil saiu de índices anuais superiores a 2.000% para taxas de um dígito. Ao longo do processo de estabilização, a oferta de empregos aumentou e o poder de compra se manteve protegido, permitindo a tomada de crédito.
O presidente da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), Leandro Pacífico, afirma que o plano real trouxe estabilidade para o setor e viabilizou os novos financiamentos. “Antes o banco não queria emprestar e o consumidor tinha medo de recorrer a um empréstimo, pois não sabia se conseguiria pagar as prestações até o fim”, comenta.
Ainda de acordo com Pacífico, outro fator que fez com que aumentasse o número de financiamentos foi a mudança na modalidade aplicada a partir de 1997. Antes, a parcela era corrigida de acordo com os dissídios salariais, mas a dívida era corrigida pela inflação, que na maioria das vezes era muito maior, fazendo com que débito aumentasse cada vez mais. “Quando as instituições viram que a inflação estava estabilizada, começaram a corrigir a prestação e a dívida de acordo com o índice. Dessa forma, não aumentava muito o saldo devedor e os consumidores conseguiam liquidar”, completa.
MAIS GARANTIAS Os governos que se sucederam trataram de aprimorar as leis e dar mais garantia e rapidez ao sistema financeiro para retomar os imóveis em caso de calote. O marco nesse sentido se deu em 2004, com a legislação que instituiu a alienação fiduciária e separou os empreendimentos do caixa das construtoras, mecanismo conhecido como patrimônio de afetação. Se uma empresa quebrar no meio do caminho, as obras são transferidas para outras companhias, sem prejuízos aos mutuários. “Não foi à toa, portanto, que os bancos abriram os cofres”, ressalta Prando.
Junto com a maior oferta de dinheiro, as instituições financeiras reduziram as taxas de juros. Hoje, é possível pagar a casa própria com encargos variando entre 6% e 10% ao ano, mais a variação da Taxa Referencial (TR). Melhor: as prestações podem ser quitadas em até 35 anos, fazendo com que os valores se encaixem no orçamento familiar. Por isso, tantas pessoas da nova classe média estão conseguindo trocar o aluguel pela moradia que tanto desejam. “Imóvel passou a ser muito mais visto como patrimônio, não como um investimento especulativo, algo muito comum do período hiperinflacionário”, destaca o vice-presidente do Secovi-SP.
Na avaliação de Miguel Oliveira, diretor executivo da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), mantida a estabilidade da moeda, o mercado imobiliário avançará muito mais. Primeiro, porque os bancos estão dispostos a darem crédito. Segundo, porque ainda há um déficit habitacional enorme no país. “Diante de prazos tão extensos para pagar as moradias, basta que o brasileiro se planeje para realizar seu sonho e cobre do governo que preserve o poder de compra da moeda. Nada pode ser mais prejudicial para a economia do que a volta da inflação”, afirma.