Para viabilizar a operação urbana consorciada Nova BH, a prefeitura levará a leilão 7,8 milhões de Certificados de Potencial Adicional de Construção, os chamados Cepacs. Os títulos, que podem ser comprados por pessoas físicas ou jurídicas terão lance inicial no pregão de R$ 500 e podem ser usados para compra de metros quadrados dentro de cada um dos 10 setores da operação. Com a venda dos Cepacs, o poder público prevê arrecadar R$ 3,9 bilhões. Do total, R$ 2,7 bilhões serão destinados a investimento em 189 obras e na recuperação de patrimônio histórico. No plano estão ainda 268 quilômetros de novas vias, calçadas, passarelas, ciclovias e intervenções em 29 vilas e aglomerados, que serão mantidos no projeto. A operação consorciada tem duração prevista de 20 anos e a expectativa é de que 80% das obras estejam prontas nos cinco primeiros anos. Dos recursos, R$ 800 mil serão usados para manutenção de equipamentos urbanos.
De acordo com o secretário municipal adjunto de Planejamento Urbano, Marcello Faulhaber, a operação consorciada tem três objetivos. O estrutural tem a meta de organizar o crescimento da cidade, promover a recuperação de áreas críticas, como a Lagoinha, e ampliar os investimentos em equipamentos como praças, parques, viadutos, passarelas e postos de saúde, entre outros. Do ponto de vista socioambiental, ele destaca a criação de corredores verdes, recuperação de patrimônio histórico e investimento em conjuntos habitacionais. O terceiro ponto está relacionado a fatores econômicos, já que com a renovação imobiliária será possível criar centros comerciais, que vão gerar emprego e renda.
ESSÊNCIA As novas centralidades, como são chamadas as áreas de serviços, negócios e comércio criadas no projeto, a exemplo do Centro de Serviços Avançados São Francisco, são apontadas pelo secretário como item principal da operação. “As pessoas vão começar a trabalhar, morar e se divertir perto de casa. Belo Horizonte é uma cidade muito dependente do Centro, o que gera muitos problemas de trânsito. Com as novas centralidades será possível reduzir os deslocamentos e melhorar a mobilidade”, diz.
“A operação visa a organizar o crescimento imobiliário nessa parte da cidade. Se a prefeitura nada fizesse, o mercado imobiliário iria adensar e verticalizar essas áreas de forma desordenada, como ocorreu em outros bairros de BH, a exemplo do Belvedere e parte do Buritis”, afirma o secretário. Segundo ele, o projeto é resultado de dois anos de trabalho. “Os estudos passaram por sucessivas aproximações. Fizemos um plano urbanístico e submetemos ao Estudo de Impacto de Vizinhança e ao Estudo de Viabilidade Econômica e Financeira e fomos adequando o plano urbanístico.”
Especialistas cobram mais debate
Ao avaliar a operação proposta pela prefeitura, arquitetos e urbanistas de Belo Horizonte alertam para a necessidade de que os limites de altura de prédios propostos respeitem as áreas protegidas pelo patrimônio, a exemplo da Pampulha e dos bairros Lagoinha e Santa Tereza. Para isso, os profissionais defendem que o plano seja discutido de forma clara com a população, para evitar distorções no adensamento do município. Eles querem aprofundar o estudo, para entender como será o processo de verticalização nas áreas onde o coeficiente de aproveitamento do terreno será aumentado. Pelo projeto, o índice máximo, que hoje é de 3,4, poderá chegar a 6.
Vice-presidente do Institutos de Arquitetos do Brasil, Seção Minas Gerais (IAB-MG), Sérgio Myssior já informou que os filiados à entidade serão convocados logo depois que a prefeitura apresentar a versão final do projeto. “Como é um plano que representa impacto para parte significativa da cidade, é importante que seja intensamente discutido de forma coletiva.” Na condição de arquiteto, ele alerta que “a verticalização deve ser planejada e mesclar prédios com áreas livres e espaços verdes”. Outro ponto de destaque, segundo Myssior, é a infraestrutura para dar suporte ao novo adensamento. “É preciso investir na melhoria das vias públicas, passeios, passarelas e em redes de água, esgoto e energia elétrica. Pressupõe-se que o financiamento das obras seja custeado pela operação”, diz.
Nas áreas de diretrizes especiais (ADEs) que fazem parte da área de influência da operação urbana, o temor de impactos é grande. Presidente da Associação Comunitária do Bairro Santa Tereza, Ibiraci do Carmo, diz que a região deve ser preservada. Em vez de passar por mudanças em sua estrutura, defende, o Santa Tereza tem motivos para resguardar sua história, suas ruas e manter-se como área predominantemente residencial. “A cidade tem que crescer e se desenvolver, mas as pessoas precisam participar desse planejamento, e não serem tratadas como uma casa no meio do caminho.”
Embora não tenha ligação direta com a operação urbana, ele diz ser desnecessário que vias como a Rua Conselheiro Rocha sofram intervenções. “Soube que essa será uma via ampliada e com isso imóveis como o do Bar do Orlando, que é o mais antigo da cidade, serão desapropriados”, critica. Ibiraci afirma que outras associações comunitárias estão preocupadas com a preservação das características de cada comunidade. Na semana que vem, representantes da Lagoinha e de Santa Tereza vão se encontrar para discutir o plano da PBH.
PLANEJAMENTO O Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Minas Gerais (CAU/MG) também deve discutir o tema em plenária, mas o presidente da entidade, Joel Campolina, defende as operações urbanas nos dois corredores como importantes ações de planejamento urbanístico. “Elas têm o objetivo de otimizar o padrão de uso e ocupação do solo nos 10 setores identificados como mais diretamente afetados pelas obras de requalificação viária e aumento da mobilidade do transporte de massa”, garante. Ele acrescenta que o resultado, caso a implantação do projeto seja coerente, pode ser o melhor tratamento possível para a inevitável transformação naqueles e em outros corredores de Belo Horizonte. O representante do conselho questiona inclusive a não inclusão do corredor Cristiano Machado na operação, já que o entorno é fortemente afetado pelo conjunto de obras viárias para implantação do BRT, assim como na Avenida Antônio Carlos.
Planejar a cidade é o ponto mais importante do projeto, na avaliação do vice-presidente de Política, Relações Trabalhistas e Recursos Humanos do Sindicato da Construção Civil de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Walter Bernardes de Castro. “A ideia de adensar onde há infraestrutura viária, de água e esgoto é o ponto mais coerente da proposta. Além disso, ela cria centros comerciais fora do Centro de BH e diminui os deslocamentos, o que melhora a mobilidade urbana”, acredita. Outro benefício, segundo Castro, é que ao mesmo tempo em que se verticalizam áreas definidas, outros espaços para convivência, travessia de pedestres e áreas verdes são criados.
PRESERVAÇÃO O secretário municipal-adjunto de Planejamento Urbano, Marcello Faulhaber, garante que as áreas de diretrizes especiais de BH não vão sofrer interferências. “Santa Tereza, assim como Lagoinha e Pampulha terão suas características preservadas”, afirma. Em Santa Tereza, por exemplo, ele explica que o zoneamento definido é o chamado “quadra de preservação”, cujo potencial construtivo líquido é de 1,2, idêntico ao atual. Sobre a Rua Conselheiro Rocha, onde está o Bar do Orlando, ele diz que a área está fora da operação urbana e, portanto, não passará por desapropriações. “A via deve receber melhorias apenas para privilegiar o acesso às estações de metrô.”
TIRA DÚVIDAS
O que é o Cepac?
Os Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) são títulos mobiliários emitidos pela prefeitura, que podem ser comprados por quem pretende construir acima do limite originalmente previsto, em terreno localizado na área de uma operação urbana consorciada. Cada Cepac equivale a determinado valor de m² para uso em área adicional de construção ou em modificação de usos e parâmetros de um terreno ou projeto.
Quem pode adquirir os Cepacs? Como adquiri-los?
Os Cepacs podem ser comprados tanto por pessoas físicas quanto jurídicas. A compra pode ser feita em leilões ou no mercado secundário, por meio de corretoras de valores.
É possível usar o Cepac de uma operação urbana em outra?
Não. Embora o princípio de funcionamento seja similar, o Cepac tem regras de uso diferentes para cada operação urbana.
Como calcular quantos Cepacs devem ser adquiridos para aprovar um projeto?
Cada operação urbana tem uma tabela de conversão de Cepac em metros quadrados para cada tipo de uso ou região. Essa tabela faz parte da lei da operação urbana.
Se a disponibilidade de metros quadrados de um setor da operação urbana estiver esgotada, o Cepac perde a validade?
Não, o Cepac poderá ser usado em outro setor ou uso (comercial ou residencial), sempre dentro do perímetro da operação urbana.
O Cepac tem prazo de validade?
O direito outorgado pelo Cepac é válido durante a vigência da lei da operação urbana.
Como são gastos os recursos obtidos com a venda de Cepacs?
São usados exclusivamente para o pagamento das intervenções previstas na lei da operação urbana, como equipamentos públicos, infraestrutura viária e criação ou recuperação de áreas verdes.
OUTRAS EXPERIÊNCIAS
São Paulo e Rio de Janeiro são os únicos estados que já têm operações urbanas consorciadas. O governo paulista tem dois projetos implantados – Água Espraiada e Faria Lima –, lançados em 2002 e 2004, com 29km2 e 6,5km2, respectivamente. No Rio de Janeiro, a construção do Porto Maravilha em uma área de 4,89km2, também seguiu o modelo de operação urbana. No exterior, dois exemplos desse modelo de adensamento são o Diagonal Mar, em Barcelona, na Espanha, e Puerto Madero, em Buenos Aires, na Argentina.