Deserto vazio de oásis, ou deserto cheio de oásis

Quando alguém com quem não simpatizamos fica repetindo as mesmas histórias e falando sempre do mesmo assunto, achamos chato, chatíssimo. Quando é um estudioso, um especialista, um pesquisador, achamos interessantíssimo e muito elevado, até mesmo quando o tema é cansativo.

• Retrofit ou regeneração?

Vou me arriscar aqui, porque não sou especialista nem chato (!). Ainda assim, volto novamente aos mesmos temas, a mim tão caros: cidades, arquitetura, urbanismo, densidade, Centro, Belo Horizonte.

Talvez pelo conjunto dos textos recentes sobre Centro e regeneração, recebemos a oferta de alguns prédios que poderiam se encaixar na tese de mudança de uso (de comercial para residencial, ou misto), com uma ressignificação arquitetônica relevante, seja resgatando seus valores intrínsecos, seja propondo nova abordagem e nova imagem estética.

• Sobre acrônimos, destruição mútua assegurada, BIDs e ARCs

Em qualquer caso, é uma vida nova para um prédio fechado ou subutilizado que poderá ser transformado e trazer novos moradores, melhorar a imagem do quarteirão e fomentar um processo de regeneração urbana, que o Centro e Belo Horizonte, efetivamente, precisam.

Fomos ver muitos pela nossa incorporadora, a CASAMIRADOR. Alguns estão em estudo, e outros, já contratados para incorporação, mas o mais interessante é que começam a surgir ofertas de prédios (fechados, subutilizados ou até mesmo incompletos) em outros bairros, além do Centro, que olham para o mesmo futuro: uma vida nova e um bom aproveitamento de um patrimônio importante para seus proprietários.

• Movimentar ou imobilizar: eis a questão

É sabido que, quem anda olhando para o chão, dificilmente tropeça. Mas é sabido também que só bebe água limpa e projeta o futuro quem vê longe, quem mira o horizonte. Estamos focados em um futuro criado a partir do resgate do passado.

A cidade começa com lotes, que vão sendo ocupados por casas, e seguida por sobrados e prédios baixos para, em novo ciclo, ocupar os lotes remanescentes e substituir casas por prédios maiores. A última fase é demolir construções pequenas e médias para construir prédios de grande porte, mas apenas a ressignificação dos prédios existentes pode trazer vitalidade, densidade e segurança para uma região.

Não precisa ser especialista para notar que, após a segunda metade da década de 1980, os prédios de Belo Horizonte têm, todos, afastamentos em todos os lados em relação aos limites dos lotes, e, com isso, regenerá-los e ressignificá-los é tarefa mais complexa, com a proporção de área líquida (a área vendável) cada vez menos eficiente em relação à área bruta.

Relação ineficiente, obras mais caras, taxas de condomínio mais caras e viabilidade mais difícil (até o ponto de inviabilidade) tornam as chances de trazer prédios de fora do Centro menores, e dependentes de preços de venda cada vez maiores para as unidades a serem produzidas.

Tem jeito, claro; de vez em quando a conta fecha, mas trabalhar com os prédios anteriores a 1985, construídos colados às divisas (frontal e laterais), é muito mais interessante e sinaliza um negócio mais saudável e mais propenso ao sucesso. Para além dos aspectos financeiro e econômico, um oásis em um deserto sempre captura a atenção a quilômetros de distância.

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Talvez, com o tempo, nossa incorporadora acabe se transformando em uma especialista em regenerar prédios, mas até lá – durante essa viagem - o nosso interesse continua sendo o de avaliar prédios que, ressignificados, possam trazer vida nova ao Centro e aos bairros, catalisando o necessário processo de “readensamento”, vitalidade e segurança de Belo Horizonte.

Texto escrito em colaboração com Carlinhos Barros Santos