Mercado imobiliário: sobre escolhas e manadas

Só existem três coisas que dirigem o mercado imobiliário: a demanda, os incentivos e o efeito manada.

Os pequenos estúdios chegaram com força pela soma do limite com a conveniência. O limite é financeiro, e trata do valor máximo financiável que se encaixa na renda do comprador atual. A conveniência é um misto de inteligência e praticidade, já que a qualidade de vida é excepcionalmente maior num pequeno estúdio no Centro do que num MCMV (Minha Casa Minha Vida) porcalhão na periferia, sempre a 2 horas de distância. Isso é a demanda.

A disponibilização de potencial adicional (para compra), a permissão de construir nas divisas, a lei 11.873/24 recentemente aprovada (retrofit de edifícios existentes), a redução da exigência de vagas de estacionamento são os incentivos.

Isso é o casamento da demanda com os incentivos.

A “varanda gourmet” caiu no gosto dos consumidores? Serão anos com varanda gourmet em todos os apartamentos que tenham uma varanda. Kids club, espaço pets, piscina com raia, quadra de beach tennis, adega, espaço beleza, estúdio, 2 quartos, 3 suítes, 22 m², 50 m², 110 m²? O mercado segue de cabeça baixa, olhando para o próprio pé, mas tentando andar sobre as pegadas do empreendedor que saiu de casa um pouco mais cedo. Isso é o efeito manada.

• O milagre de final de ano: do Belvedere ao Leblon

Enquanto as principais forças do mercado são a demanda, a coisa funciona. Quando há o respeito pela demanda, há incentivos adequados, o mercado voa. O problema começa quando os incentivos estão errados, e o efeito manada forte, os imóveis produzidos são inadequados e o custo das unidades cresce sem necessidade, mas não apenas: a cidade sofre, porque perde a “sincronia” e o equilíbrio entre moradia, empregos e sistema de transporte.

• Atenção: proibido andar nas calçadas

Muito antes de ser uma profecia - ou  um alerta -, essa é a explicação de Belo Horizonte para os últimos 40 anos, com incentivos errados e efeito manada forte desorganizando toda a cidade.

O momento é, portanto, de uma reflexão, de um “olhar para dentro” e, em vez de reclamar, mapear as oportunidades que o Centro oferece para regeneração urbana e retrofit de edifícios fechados ou subutilizados, porque, hoje, os incentivos para o Centro são bons.

• Regeneração Urbana: o Centro como oportunidade de desenvolvimento da cidade

Mas, para funcionar, o efeito manada e pobreza de espírito e a preguiça precisam ser substituídas por coragem, criatividade e invenção, testando novos conceitos, produtos diferentes e uma nova abordagem. O enfoque das pesquisas de mercado precisa deixar de ser uma fotografia do passado, para vir ao auxílio de novas ideias. Enquanto a “definição do produto” for uma pilotagem como olhos ao retrovisor, não haverá inovação.

Tive um professor (na Arquitetura, vejam só) que gostava de nos lembrar que “quem copia não erra”. Pensamento infame e desanimador para estudantes de primeiro ano da Arquitetura, mas emblemático de um mercado que ousa muito pouco, onde incorporadores imobiliários são admirados por não inovar, não ousar e não propor. A frase não esqueci, mas do professor não tenho qualquer lembrança (por sorte uma exceção, um ponto fora da curva dentre mestres inspirados, entusiasmados e comprometidos).

• Uma coisa é a sua impressão, outra é a realidade

Quem é “de fora” talvez não se dê conta do baixíssimo patamar tecnológico, do vácuo criativo e da falta de coragem e de ousadia que imperam no mercado imobiliário mineiro. Não por acaso, quem tem (coragem e ousadia) acaba nadando (ou pescando) num “oceano azul” (“A estratégia do oceano azul: Como criar novos mercados e tornar a concorrência irrelevante”, por W. Chan Kim e Renée Mauborgne).

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E, de “analistas de mercado” pouco inspirados, assessorias de venda acanhadas, executivos de incorporadoras medrosos, arquitetos pouco criativos (que medem produção e sucesso em m², como uma copiadora) e uma publicidade de venda de baixa qualidade, construímos um mercado onde os “diferenciais” são aqueles atributos que todo empreendimento tem, ridiculamente embalados, com nomes complicadinhos, focados em compradores pouco criteriosos.

A beleza de um cenário assim é que o mercado está todo ali, aberto, sedento por novidades, por ousadia e por beleza. Num mercado assim, a ousadia e a criatividade sempre levarão o empreendimento a um outro patamar de sucesso e reconhecimento.

A cidade, claro, agradece.