Um fiador que se compromete, por meio de um contrato escrito, a garantir o pagamento da dívida de um locatário age, de livre e espontânea vontade e deve assumir o risco de ter seu patrimônio atingido, ainda que se trate de um bem de família. A regra vale tanto para contratos de locação residencial quanto comercial.
Este foi o entendimento do ministro do Supremo Tribunal Federal Alexandre de Moraes ao julgar recurso sobre o tema, na última terça feira (08/03). Seu voto foi seguido pela maioria e a decisão servirá de parâmetro para a solução de mais de 200 ações que se encontram suspensas aguardando a manifestação da corte.
O caso foi levado ao STF por um fiador que teve penhorado seu único imóvel, (considerado bem de família) para garantir o pagamento de aluguéis não quitados pelo locatário de um imóvel comercial.
A penhora ocorrida em primeiro instância havia sido mantida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo. Para o recorrente, ela desconsiderava seu direito constitucional de moradia e deveria ser desconstituída.
Esta discussão é antiga no judiciário e já tem importantes precedentes. A lei 8009 de 1990 conceitua o bem de família como o imóvel residencial próprio do casal ou de uma entidade familiar. Caracterizado como tal ele não pode ser penhorado para o pagamento de dívidas. A lei, contudo, traz exceções e prevê, em seu artigo 3°, a possibilidade de penhora em algumas situações, dentre elas, se o proprietário deste imóvel for fiador em um contrato de locação.
Por muitos anos, este artigo foi contestado até que o STJ e o STF o reconheceram como válido e constitucional.
Ocorre que tanto a lei quanto os precedentes dos tribunais superiores não faziam distinção entre a fiança na locação residencial e na locação comercial.
Com a decisão proferida na sessão da última terça feira (08/03) a controvérsia foi solucionada. Segundo o ministro Alexandre de Moraes, o legislador, quando quis distinguir os tipos de locação, o fez expressamente, como se observa na Lei 8245/91 (que regula as locações imobiliárias tanto residenciais como comerciais). Para ele, se na lei 8009/90, não há esta distinção, não cabe ao judiciário fazê-la.
A decisão, certamente, causará impacto no mercado imobiliário e nas formas de garantia prestadas pelos locatários de imóveis comerciais. Nestes contratos a fiança é muito utilizada por pequenas empresas que, geralmente, indicam seus próprios sócios como fiadores. A partir de agora, eles deverão reavaliar os riscos desta prática ou partirem para a utilização de outras modalidades de garantia, que normalmente, são mais caras.
* O autor desta coluna é Advogado, Especialista e Mestre em Direito Empresarial
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