O ano era 2007, e a cidade São Francisco, na Califórnia (EUA), e dois empreendedores tiveram uma ideia inusitada: oferecer hospedagem em sua própria casa. Nascia o Airbnb e, de lá para cá - segundo a própria plataforma - foram mais de 1,5 bilhão de pessoas se hospedando em 4 milhões de locais diferentes, e em quase todos os países do mundo.
A plataforma mudou a forma como as pessoas viajam e se hospedam, e possibilitou que famílias complementassem sua renda; criou, também, oportunidades de trabalho, como administradores terceirizados e serviços de receptivo e hotelaria distribuídos, "em casa". Incrementou o turismo ao ampliar a oferta e reduzir o custo da hospedagem, e criou uma nova categoria de demanda para o mercado imobiliário de novas construções e reformas.
Mas, como em toda inovação de caráter disruptivo, os bônus nunca vêm sozinhos e, junto no mesmo pacote, os novos desafios e problemas.
Incorporadoras viram a oportunidade de construir, mirando os investidores, unidades destinadas à locação tipo AirBNB (e outras plataformas, como Booking, e outras), ao invés de construir edifícios residenciais tradicionais. Investidores viram a chance de comprar apartamentos avulsos e reformá-los, para disponibilização nas plataformas.
Dezesseis anos depois, uma série de metrópoles (as mais turísticas) começa a relacionar o encarecimento dos aluguéis ao volume de unidades excluídas do mercado de locação tradicional, e exclusivas para as plataformas.
Daí para uma nova legislação limitando a propriedade, a administração e exigindo cadastros e licenças municipais foi um pulo.
Ronald Reagan definiu bem a senha de controle e taxação do poder público: “A visão do governo sobre economia pode ser resumida em frases curtas: se a coisa se move, taxe-a; se continuar em movimento, regule-a; se ela parar de se mover, subsidie-a.”
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Essas cidades (Paris, Barcelona, Nova York, etc) dão razão ao ex-presidente e já criaram restrições, confirmando as 2 primeiras frases. Agora, só falta subsidiar.
Segundo o site Statista, Paris contava, em junho de 2022, com número superior a 47 mil apartamentos e casas disponíveis em plataformas. Parece coisa demais, mas a cidade registrava, em 2018, mais de 1.390.000 de moradias. Hoje o número será, certamente, maior.
O bom senso e a lógica desafiam a percepção de que pouco mais de 3% das moradias sejam suficientes para desorganizar o mercado de locação, e de pressionar todo o mercado. Se concentradas numa área mais turística, talvez provoquem encarecimento localizado, mas impactar os preços de locação de toda uma metrópole? Conta outra.
Uma determinada área mais turística, vá lá, mas os preços de locação da metrópole? Conta outra.
Nem vou perder tempo calculando as proporções de Nova York, Barcelona e São Paulo, porque a proporção tem tudo para ser parecida, abaixo de 5% (de unidades nas plataformas para o total de unidades existentes).
Mas, como sempre, tenho uma teoria que passa pela má vontade do poder público com a iniciativa privada, e hoje não será diferente.
O município encarece as unidades produzidas ao impor limitação de altura, ao restringir o coeficiente de construção (o quanto cada lote pode "render" em metros construídos) e ao impor os - famigerados - afastamentos frontal e laterais.
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Ao mesmo tempo em que é o principal agente de encarecimento dos apartamentos (e de expulsão da população de baixa renda para as periferias), o poder público sonha com a redução do custo das unidades.
Mais do que um sonho, é um delírio, se você é o maior ofensor de seus desejos.
Estrangulando a oferta e encarecendo o impacto do terreno no custo das unidades, começa a criar restrições à tipologias que têm como destino investidores, e não moradores.
Não resolve nada, é claro, mas faz um barulho danado. Deixa os populistas de pouca imaginação felizes, com aquele bode expiatório de sempre à disposição de declarações inflamadas e manchetes fortes.
Fortes, mas completamente incapazes de atuar no barateamento dos apartamentos, nem de estimular a economia, e menos ainda de fazer a roda da fortuna girar. Podia chamar para conversar e perguntar, mas não; opta - quase sempre - por conceitos puramente acadêmicos e raramente testados, além dos modelos mal sucedidos de outros lugares (esse é um best-seller).
Cidades que veem, no mercado e seus operadores, parceiros de construção da cidade, sempre estarão melhores, até mesmo quando adotam medidas populistas e enviesadas.
Evoluir pressupõe mudanças e algum risco. Algum risco, não um salto "de fé" sobre o precipício.