Seguro-fiança usado como garantia nos contratos de aluguel não emplaca

 

Lançado no mercado há mais de 10 anos, o seguro-fiança não consegue atingir mais de 10% dos contratos de aluguel. O produto foi criado com o promissor apelo de substituir o fiador, mas 90% dos inquilinos ainda alugam contando com a garantia de parentes e amigos, já que um dos entraves do seguro é o preço. O custo para liberar o inquilino do constrangedor “avalista” chega a atingir, ao ano, o valor de dois aluguéis e meio.

O cartão aluguel da Caixa Econômica Federal (CEF), previsto para entrar em vigor em fevereiro, ainda não decolou. O produto está sendo testado como projeto piloto em São Paulo e Goiás, mas a instituição não divulgou a nova data para seu lançamento em todo o país. O custo anual estimado para o cartão que substitui o fiador corresponde a 80% da prestação mensal.

No segmento imobiliário brasileiro, o prazo para que o inquilino inadimplente deixe o imóvel é apontado como fator de risco, o que, segundo especialistas, faz crescer o custo de ferramentas de proteção. Ariano Cavalcante, presidente da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI-MG), diz que este período de desocupação do imóvel varia entre oito e 12 meses. “Este prazo já foi maior, mas ainda é bastante longo”, comenta.

Enquanto isso, quem precisa alugar e não consegue fiadores fica sem opção. Este é o caso da gerente de projetos Erika Thomás. Como toda a família mora no Sul de Minas, quando ela mudou para Belo Horizonte, não conseguiu fiadores com renda superior a três vezes o valor do aluguel, mais imóvel registrado em BH. “Tive que pagar o seguro-fiança, que me custou duas vezes e meio o valor do aluguel. O seguro é bem pesado, considerando que o aluguel já é uma despesa considerável.”

Na opinião de Paulo Tavares, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-MG), o que mais atrai o inquilino para a opção do fiador é o contrato sem custos. O analista de sistemas Guilherme Souza já alugou imóvel valendo-se do fiador, mas recentemente, apesar de ter família na cidade, ele e a noiva, a analista de crédito Márcia Moraes, preferiram não incomodar os parentes. Para se livrar do fiador, ele que alugou seu imóvel diretamente com o proprietário, pagou uma espécie de seguro-fiança informal. A vantagem segundo ele, é que parte do valor será devolvido no final do contrato. “Conseguir o fiador é um constrangimento porque existe uma transferência de responsabilidades”, diz Guilherme. Em sua opinião, melhor seria se o seguro-fiança fosse mais acessível aos inquilinos. “Conseguir fiador é complicado, especialmente para quem não mora na cidade e não pode contar com os pais ou com familiares.”

Nova modalidade

Segundo a CMI-MG um novo produto está em estudo no setor financeiro e vai atender diretamente o mercado imobiliário. Trata-se do Fundo de Investimento para Garantia Locatícia. Para ser liberado do fiador, o inquilino teria de depositar, a princípio, o valor de aproximadamente 12 aluguéis. Ao final do contrato, ele recebe de volta o montante corrigido.

A seguradora Porto Seguro, líder no segmento fiança, informa que a cobertura básica deste seguro oferece ao proprietário do imóvel 30 vezes o valor do aluguel, mais multas moratórias, além de uma série de outras coberturas ligadas aos riscos da locação. Segundo a coordenadora administrativa de produto da Porto Seguro, Clarisse Jachtchemco o maior desafio do seguro-fiança está ligado à questão cultural do mercado imobiliário, que é ligado à figura do fiador. Ela aponta também o desconhecimento sobre o produto. A executiva não comenta sobre um possível barateamento do seguro ao longo do tempo e garante que o custo não é um obstáculo às vendas. Segundo a gerente, a escala também não é uma variável que pode fazer cair o preço para o inquilino.

No segmento de aluguéis, a inadimplência em Belo Horizonte gira próximo aos 3%, não ultrapassando a casa dos 5 pontos percentuais em períodos de elevação da taxa. Em Belo Horizonte são cerca de 5 mil imóveis alugados de 2 e 3 quartos. Considerando o preço de um aluguel de três quartos na zona Sul da cidade, que pode atingir o valor de R$ 2,1 mil segundo pesquisa do instituto Ipead/UFMG, o seguro-fiança pode alcançar até R$ 5 mil ao ano.

Carmem Ribeiro, diretora da corretora Triunfo, que opera o seguro-fiança em Minas Gerais, acredita que com o crescimento do mercado, a tendência do preço é cair. Segundo a especialista, em Minas Gerais o mercado deu um salto, quase que dobrando entre 2009 e 2010. No primeiro semestre deste ano, na corretora, o segmento que substitui o fiador cresceu 40% em relação ao mesmo período do ano passado. Ela aponta ainda que o produto começou a atrair também imobiliárias do interior do estado, o que poderá impulsionar sua utilização nos próximos anos. “Cada vez mais imobiliárias estão interessadas em conhecer o produto que é uma garantia para o proprietário.”

Saiba mais
Para não vair em golpes
O Instituto Nacional de Defesa dos Consumidores do Sistema Financeiro (Andif) não recomenda que o inquilino lance mão dos chamados fiadores de aluguel, pessoas que cobram um valor para fazer o papel de avalista. Donizét Piton, presidente do Instituto, aponta que o fiador é um devedor solidário e, por isso, o contrato deve envolver confiança. Segundo Piton é muito difícil alguém dar a um desconhecido um imóvel próprio em garantia. “Na maioria dos casos estes contratos são golpes. Os fraudadores escaneiam escrituras, falsificando o documento.” Piton sugere que caso o inquilino não tenha familiares ou amigos que possam avalizá-lo em um contrato de aluguel, o melhor a fazer é optar pelo seguro-fiança ou mesmo antecipar à imobiliária o valor correspondente a três aluguéis, que podem ser revistos ao final do contrato.