Taxas baixas de juros não dispensam cautela em alta

Se a inadimplência vai subir ou se mais bancos vão acompanhar o corte nas taxas de juros no crédito imobiliário da Caixa Econômica Federal e do Citibank, ainda é cedo para afirmar. O certo, até agora, é a corrida por crédito imobiliário, cenário que demanda ainda mais atenção do futuro mutuário para evitar cair nas armadilhas que muitas vezes rondam financiamentos anunciados como mais vantajosos. Outra tentação são eventos pontuais como o feirão que a Caixa prepara, com 430 mil imóveis em todo o Brasil e data marcada em Belo Horizonte – e outras quatro capitais – para de 4 a 6 de maio, no Expominas.

As eventuais pegadinhas escondidas no juridiquês das cláusulas e outros detalhes devem ser analisados com critério e acompanhamento de profissionais especializados em assistência jurídica para esse mercado, conforme alerta a Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH). “O feirão é uma boa coisa, mas nunca para apressar o fechamento do negócio. Ele serve para que se faça uma boa pesquisa de mercado. A assinatura final merece o exame cuidadoso dos termos jurídicos usados nos contratos”, destaca Leandro Pacífico, presidente da ABMH. Para imóveis de até R$ 500 mil, no Sistema Financeiro de Habitação, os juros da Caixa passaram de 10% ao ano para 9%. No caso dos correntistas do banco, a queda chega ser ainda maior: para 7,5%. No fim das contas, a economia pode equivaler a 10% do valor total do imóvel.

“Mas o custo efetivo total (CET) tem outros componentes, como taxas de administração. É preciso estar atento, especialmente se outros bancos incorporarem a queda nas taxas, porque há a chance de que os bancos cortem nos juros, mas ganhem nessas taxas”, alerta Pacífico.

A Associação Nacional de Executivo de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), por outro lado, não acredita que a competição no mercado estimule a redução generalizada das taxas de juros no financiamento imobiliário. O argumento é baseado no custo de captação dos bancos, que atualmente crava os 9% ao ano (taxa atual da Selic). A associação sustenta que haveria pouca margem para queda nessa modalidade. Para o o diretor executivo da Anefac, Miguel José Ribeiro de Oliveira, as operações cujos juros ainda permitem pequenas reduções são exceção.

"Considerando igualmente que as instituições financeiras são obrigadas a destinar 65% do que captam na poupança para o financiamento habitacional e que hoje a remuneração da poupança é de cerca de 7% ao ano, mais uma vez o patamar dos juros cobrados atualmente tem pouco espaço para ser reduzido", informou a Anefac, em comunicado. A médio prazo, a perspectiva é de que as taxas podem vir a cair, caso o movimento de redução da taxa básica de juros coninue. Essa, contudo, não é aposta unânime entre os analistas de mercado.

A Anefac fez também uma simulação em que exemplifica como a redução de juros de 10% para 9% ao ano proporciona economia de cerca de R$ 25 mil em financiamento no valor de R$ 400 mil, contratado pelo prazo de 120 meses pela tabela Price. O valor da parcela, nesse caso, cairia de R$ 5.197,83 para R$ 4.989,43, representando economia mensal de R$ 208,40.

Mais rigor

O cuidado com a concessão do crédito, na contramão da euforia com os cortes nas taxas, é considerado fundamental para a segurança e sustentabilidade da operação. Para a Anefac, as novas taxas "não devem ser oferecidas e estendidas a todas as operações e clientes, fazendo o banco ser mais criterioso na concessão desses financiamentos".

Só o anúncio de que as taxas mínimas reduziram não significa, obviamente, que todos os financiamentos serão contemplados. “Claro que a liberação de crédito a juros menores deve ser feita a partir da avaliação do risco. É algo que os gerentes já fazem, habitualmente, mas a publicidade do programa de redução nas taxas institucionaliza a prática, além de impactar movimento geral no mercado”, acredita Márcio Salvato, coordenador de economia do Ibmec.