Para fazer a avaliação do status dos empreendimentos, os especialistas verificaram cada projeto in loco, realizaram registros fotográficos e consultaram redes hoteleiras que chegaram a pensar em operar alguns desses empreendimentos, mas depois desistiram. Também foram feitas consultas a construtoras e incorporadoras envolvidas em cada um deles. De acordo com Maarten van Sluys, consultor da JR & MvS, metade dos projetos hoteleiros licenciados pela Prefeitura de Belo Horizonte (PBH) não deverão sair do papel até a Copa do Mundo.
A situação só não é pior porque, há 12 anos, a necessidade de ampliar – e de modernizar – a rede de hotéis atraiu para a capital de Minas algumas redes internacionais de administração hoteleira, processo que se consolida agora com a entrada de novas operações, 90% delas com bandeiras internacionais. O movimento proporciona a substituição de ativos velhos, hoje sucateados, por patrimônio novo, que oferece administração e sistema de reserva profissionais, numa gestão com padrão mundial. “A rede hoteleira que está chegando consolida a profissionalização do setor”, afirma Lucas Guerra Martins, diretor comercial e de marketing do grupo Patrimar, que em fevereiro de 2014 lança o Holiday Inn, hotel padrão quatro estrelas, com 216 quartos, na região da Savassi.
A marca reúne mais de 3.200 hotéis das bandeiras Holiday Inn e Holiday Inn Express no mundo. Outros 700 estão em desenvolvimento. “Belo Horizonte, hoje, tem carência não só de quartos como também de qualidade de acomodações. Não há nem oferta e nem qualidade suficiente. A entrada de novas operações vai consolidar o processo de modernização e profissionalização da rede hoteleira”, afirma o executivo.
De acordo com o estudo da pela JR & MvS Consultores, hoje, apenas 24 hotéis estão sendo construídos na capital mineira, o que corresponde à oferta de 5.041 apartamentos. Dois empreendimentos, com 304 quartos, já começaram a operar. Com isso, a estimativa é de que até março de 2014 estejam em funcionamento na capital mineira cerca de 86 hotéis, sendo 60 antigos e 26 novos. Para Van Sluys, a situação é preocupante em função do crescimento acelerado da demanda na capital mineira. “A média de ocupação dos hotéis que já estão em operação hoje é de 74%, mas em dois terços dos dias de 2011 a ocupação média foi de 98%, o que significa total saturação da oferta”, diz Maarten Van Sluys.
Publicações especializadas dão conta de que existem cerca de 60 hotéis em Belo Horizonte – de categoria de 2 a 5 estrelas –, ofertando 8.500 quartos. O problema é que metade dos apartamentos disponíveis seriam desqualificados para atender a demanda de empresas e eventos da capital mineira. Além disso, entre os hotéis que aparecem como opção de hospedagem na capital figuram empreendimentos localizados em Betim, Contagem, Vespasiano, Caeté e até estabelecimentos fechados, como o Floresta Mágica, em Santa Luzia.
CURTO ALÍVIO
A oferta tende a se estabilizar em 2014, com a entrada dos novos hotéis, ainda que em número bem abaixo do projetado para a Copa, mas promete voltar a ser insuficiente com rapidez. O movimento no Aeroporto Internacional Tancredo Neves, que, estima-se, será de 11,6 milhões de passageiros em 2012, saltará para 15,3 milhões em 2014 e para 23,5 milhões em 2020, cerca de 10% dos quais se hospedarão em Belo Horizonte. “O atual projeto de hotelaria da capital mineira só dá conta da demanda até a Copa do Mundo”, diz José Aparecido Ribeiro, consultor de desenvolvimento da JR & MvS . Segundo ele, a ampliação do Expominas e a construção de um centro de convençoes na Região Leste da capital, sozinhos, serão suficientes para lotar os quartos de hotel da cidade, já considerando as novas unidades. Isso sem falar na demanda das empresas que já estão localizadas no estado, como as grandes mineradoras, e nos empreendimentos que estão se instalando em Belo Horizonte e região
Além do Mundial
O Holiday Inn é o primeiro empreendimento holeteiro da Patrimar, que, mais do que na Copa do Mundo propriamente dita, viu na carência de oferta de apartamentos de qualidade nos hotéis de Belo Horizonte e na possibilidade de associação com um grande grupo da indústria de hotéis, de padrão internacional, uma boa oportunidade de investir no segmento hoteleiro. “A Copa é um mero detalhe. É importante para dar visibilidade ao destino. O que importa no mundial é a visibilidade”, observa Lucas Guerra Martins, diretor comercial e de marketing do grupo Patrimar. De acordo com ele, a construtora encontrou um terreno numa localização privilegiada e percebeu uma oportunidade de negócios com grande potencial de atração de investidores.
“A grande vantagem da operação hoteleira é que o investidor tem um ativo com administração profissisonal. Num cenário de juros em queda, a rentabilidade fica entre 8% e 9% ao ano. É bem maior do que a rentabilidade dos fundos”, diz o executivo da Patrimar.
Jânio Valeriano Alves, diretor de desenvolvimento da Maio Paranasa, conta que o grupo vislumbrou possibilidade semelhante e investiu em seis novos hotéis em Belo Horizonte. Os dois primeiros serão entregues no primero trimestre de 2013 – site Afonso Pena (um Ibis, categoria econômica, e um Ibis Budget, categoria supereconômica). E os outros quatro ficarão prontos nos três primeiros meses de 2014 – site Savassi (um Novotel categoria superior, e um Ibis Budget, supereconômico) e site Belvedere (um hotel Pullman, categoria superluxo, e um Ibis, econômico).
Na opinião dele, para terem sucesso, é fundamental que os novos hotéis estejam ligados a uma cadeia de porte internacional. “As pequenas cadeias ou os hotéis isolados, que não contam com esses canais de distribuição, vão passar por momentos difíceis para competir com os hotéis ligados às grandes cadeias”, sustenta. Alves lembra que a Prefeitura de Belo Horizonte incentivou a construção de hotéis na cidade, aumentando o coeficiente de aproveitamento nos terrenos para esse tipo de empreendimento.
O problema, afirma o executivo, é que a maioria dos projetos foram feitos sem levantamentos fundamentados na vocação para a hotelaria, sem pesquisas aprofundadas sobre demanda atual e futura, localização, perfil de clientes, adequação ao mercado, entre outros itens. Por isso, boa parte das propostas aprovadas vai naufragar. “Só agora está ficando claro quais empreendimentos vão, de fato, sair do papel”, afirma.
“Um bom hotel, planejado de acordo com todos os fundamentos de mercado, é uma opção de investimento indiscutível no Brasil. Investidores de ported médio e alto, que até pouco tempo tinham boas possibilidades de ganho no mercado financeiro, estão mudando seus investimentos em direção ao setor produtivo”, explica. Para ele, vale mais a pena investir num hotel do que num imóvel para aluguel, por exemplo. “Num hotel, o investidor não tem problemas com o inquilino, a administração é profissional e há garantia de renovação dos ativos e de rentabilidade”, garante.