Brasília – Os imóveis no Brasil seguem em um patamar altamente valorizado, apesar dos impasses da economia global, que têm resultado em menor crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) por aqui. A consequência dos preços nas alturas e dos juros em queda é que os brasileiros estão contraindo dívidas mais significativas para realizar o sonho da casa própria. Especialistas afirmam, porém, que o quadro não é preocupante, pois o país saiu de um patamar de crédito muito baixo se comparado a outros países.
A mudança, porém, chama a atenção pela velocidade. O valor médio financiado pela Caixa Econômica Federal com recursos da caderneta de poupança, destinados a quem ganha acima de R$ 5,4 mil, mais que dobrou nos últimos seis anos. Passou de R$ 69 mil, em 2007, quando começou a valorização acelerada dos imóveis, para R$ 168 mil este ano, aumento de 143%. A Caixa detém 75% do mercado de crédito imobiliário.
Com isso, o empréstimo habitacional tem representado a cada ano uma parcela mais elevada do preço do apartamento ou casa. Em 2007, era, em média, de 50% no caso de aquisição e, hoje, está em 65,4%, conforme dados da Caixa. Se for considerado todo o sistema bancário, incluindo as linhas para construção, essa proporção chega atualmente a 69%.
Com os trabalhadores de renda mais baixa, até R$ 5,4 mil, ocorre o mesmo. Nas linhas com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), com juros mais baixos, o preço médio dos imóveis financiados subiu 96% – de R$ 51 mil, em 2007, para R$ 100 mil em 2012. O valor emprestado saltou de R$ 34 mil para R$ 74 mil no período, elevação de 118%. Para conseguir o apartamento ou a casa, essa clientela, que tem dificuldade de juntar uma poupança maior para dar de entrada, está sendo obrigada a financiar uma parcela maior: em torno de 74%. Em 2007, esse percentual era de 66,7%.
Apesar do esfriamento da atividade econômica desde o ano passado, o volume de crédito imobiliário continua subindo forte, embora o ritmo tenha desacelerado um pouco. É a grande oferta de crédito para compra da casa própria o motivo apontado pelos especialistas como responsável por manter a demanda aquecida e a valorização dos imóveis.
Expansão No ano passado, quando o mercado iniciou um processo de ajuste dos preços, reduzindo o ritmo de valorização e da demanda, o total emprestado para aquisição de imóvel pelos bancos públicos e privados com recursos da poupança manteve-se acelerado, com elevação de 41%. Pelo ritmo deste ano, o crescimento sobre 2011 também será expressivo, em torno de 30%, chegando a 43% só na Caixa. Há queda este ano apenas do volume de financiamento para construção individual – de 28% – provavelmente pela dificuldade dos interessados em comprar um terreno.
O que tem permitido aos brasileiros continuar comprando imóveis já tão caros são as taxas de juros baixas, aliadas à melhora da renda das famílias. Além de a Taxa Referencial de Juros (TR) que indexa o saldo devedor dos financiamentos estar próxima de zero, com a taxa Selic menor, a Caixa e o Banco do Brasil vêm cortando os juros anuais fixos, de uma média de 10% e 11%, em 2007, para percentuais em torno de 7,8% a 8,4% ao ano, cobrados de imóveis até R$ 500 mil. Os trabalhadores de renda mais baixa encontram hoje taxas que vão de 5,1% a 7,2% ao ano.
Os encargos menores permitem que o mesmo cliente contraia uma dívida maior pagando o mesmo valor de prestação em relação à situação anterior, de juros mais altos. Exemplo: para um empréstimo de R$ 120 mil em 25 anos com taxa de 11% ao ano de antes, a prestação ficaria em R$ 1.536, com seguros. Esse mesmo comprador consegue, agora, na Caixa, juros efetivos de 7,8% ao ano, o que resulta em parcela mensal de R$ 1.257. Para a mesma prestação de R$ 1.536, ele obtém financiamento maior, de R$ 148 mil.