Brasília – Apesar de o preço dos imóveis continuar subindo e o valor dos financiamentos aumentar, os riscos de a inadimplência no setor aumentar e comprometer o sistema imobiliário são baixos. O diretor de Habitação da Caixa Econômica Federal, Teotônio Rezende, garante que o crédito imobiliário vem se expandindo nos últimos anos, sem qualquer flexibilização ou afrouxamento das regras de concessão. Isso, segundo ele, é o que vai impedir que os mutuários que estão comprando imóvel atualmente fiquem inadimplentes e comprometam o sistema.
Segundo ele, prova disso são os baixos índices de inadimplência, que, nos últimos três anos, estão entre os menores da história do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), em torno de 1,4% dos contratos em carteira. “As instituições financeiras mantêm rigor nos critérios de seleção dos projetos a serem financiados, bem como em relação aos compradores dos imóveis. O Banco Central, por sua vez, mantém-se atento ao comportamento do mercado”, argumenta Rezende.
O executivo considera que o financiamento em relação ao valor de avaliação do imóvel – em torno de 74% – para os financiamentos para rendas mais baixas e de 65% – para as rendas mais altas, no caso de aquisição – é seguro e ótimo. Ele ressalta que o sistema de amortização crescente (SAC) adotado pelo Brasil, em que a prestação inicial é mais alta do que no tradicional sistema Price, usado nos empréstimos em geral, faz com que a amortização da dívida ocorra em velocidade maior.
Outros tempos Rezende afirma que, em caso de subida dos juros da economia (da Selic), o mutuário só seria afetado pelo aumento da TR, pois a taxa do contrato anual é fixa e não se altera. Mas ele não vê cenário de disparada da TR que comprometa a capacidade de pagamento das famílias. “Isso poderia ocorrer em um cenário de descontrole inflacionário, conjugado com política salarial restritiva, como ocorreu na década de 1980, que, definitivamente, não condiz com a atual realidade e tendências da economia brasileira”, destaca. O diretor da Caixa garante que o fato de o banco financiar até 100% do imóvel não implica risco maior, pois o valor emprestado está ligado à capacidade de pagamento do comprador.
Mas para o pesquisador do Instituto de Pesquisa Econômica e Aplicada (Ipea) Adolfo Sachsida, o financiamento total do imóvel tem risco maior, pois o mutuário ficaria exposto, com uma dívida no valor do imóvel, de amortização lenta e sujeita a aumentar caso os juros aumentem. Na avaliação dele, o fato de o governo fomentar o mercado, com ampliação dos prazos de financiamento de 30 para 35 anos e o aumento do limite dos imóveis do Minha casa, minha vida para R$ 190 mil, afeta o sistema. “O mercado quer se ajustar, e vem o governo para desequilibrar”, afirma.
O educador financeiro Reinaldo Domingos lembra que, como a maior parte dos brasileiros compra imóvel para morar e não para investir, uma eventual queda do preço provocada por problemas no sistema não afeta diretamente esses mutuários, pois não precisa se desfazer da casa própria. O problema, alerta, é se as famílias continuarão ou não mantendo sua capacidade de pagamento ao longo do contrato, se terão ou não condições de honrar as prestações.
Planejamento Por isso, a compra deve ser planejada, de forma a não estrangular o orçamento, deixando-o sem margem para qualquer despesa de emergência ou que impeça de realizar algum outro projeto pessoal, como uma viagem cara. Ele lembra que a dívida da casa própria dura décadas. “O mais importante é a sustentabilidade dessa dívida”, avisa. O ideal, afirma, é que o mutuário mantenha uma reserva equivalente a 10 ou 12 meses de prestações, para continuar honrando-as, caso tenha algum problema, como de saúde ou de empregabilidade, que interrompa a entrada de rendimento no domicílio.
Ele também descarta a possibilidade de crise no Brasil semelhante à que aconteceu nos Estados Unidos. “O déficit de moradia aqui é grande. Há muita gordura a ser queimada”, diz, lembrando que o crédito imobiliário no país corresponde a apenas 5,6% do Produto Interno Bruto, enquanto nos EUA chegou a 80% na época da crise. Além disso, lá foram concedidos empréstimos a clientes com histórico de problemas de pagamento, e a mesma hipoteca do imóvel foi dada em garantia para obtenção de novos financiamentos. O que não ocorre no Brasil, onde o imóvel fica alienado em nome do banco até o fim do pagamento.