Geórgea Choucair
Em tempos de taxa de juros em baixa, o mercado financeiro começa a voltar os olhos para o segmento imobiliário. O reajuste do preço do aluguel continua subindo acima da inflação em Belo Horizonte. No ano passado, a rentabilidade da locação de imóveis residenciais e comerciais foi de 7,60%, enquanto a inflação medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA/Ipead) ficou em 5,74%, segundo pesquisa da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI-MG), em parceria com a Fundação Ipead.
A rentabilidade mensal do aluguel sobre o valor do imóvel hoje varia de 0,4% a 0,6%, de acordo com a região e o tipo de imóvel. “Mas é preciso lembrar que ainda há a valorização bruta do aluguel. Com isso, o investidor ganha duas vezes”, observa Ricardo Melo, coach financeiro e sócio do Instituto Ricardo Melo. A valorização dos imóveis na capital, diz, tem ficado entre 1,2% e 1,5% ao mês, o que dá um rendimento de 14% a 18% ao ano.
Os indicadores imobiliários no Brasil, na avaliação de Melo, ainda são muito saudáveis. “Temos um déficit de 6 milhões a 7 milhões de casas e o nível de endividamento da população com a casa própria em relação ao Produto Interno Bruto (PIB) é baixo, de 4%”, afirma. Ele compara com o México, onde é de 6%, com o Chile, de 4% e Estados Unidos, que chega a 60%.
Os ganhos no mercado imobiliário, no entanto, dependem de investimento feito de forma qualificada, alerta Melo. “Para ter boa rentabilidade, a pessoa precisa conhecer as regras do segmento imobiliário, onde e como comprar e vender”, alerta Melo. Ele aconselha o investidor a procurar áreas em expansão e não as já consolidadas. “Um exemplo é o Belvedere que há dez anos estava em expansão e o Buritis, há cinco anos”, afirma.
Melo ressalta que em análise mais conservadora, o imóvel pode render 10% ao ano de valorização mais 5% de renda de aluguel, o que daria um ganho de 15%. “E qual investimento que hoje consegue render 15% ao ano no Brasil?”, diz. “Há casos em que a valorização vai de 20% a 30% ao ano, como quando acontece algum evento importante perto do imóvel, como a construção de um shopping center”, observa Gilmar Dias dos Santos, diretor de incorporadoras da CMI.
Em relação à estagnação de vendas do mercado imobiliário no ano passado, Melo considera que aconteceu um ajuste de preços. “O que acabou foi o crescimento exagerado dos últimos anos, pois havia espaço para ajuste de preços. Mas se o investidor compra bem o imóvel, está mais protegido do que no mercado de ações, onde a volatilidade (oscilação de preços) é muito grande”, afirma.
Migração O presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis, Paulo Tavares, é também diretor da Sotão Imobiliária. Segundo ele, do total de 2,3 mil imóveis que a empresa tem hoje alugados, 30% estão nas mãos de investidores. “E o número vem aumentando. A queda na taxa de juros leva mais pessoas a migrar para outras aplicações”, diz.
A desvantagem do investimento em imóvel, no entanto, é a baixa liquidez. “O investidor precisa ter cuidado e deixar aplicado na renda fixa pelo menos de seis a doze vezes o valor do salário. É o que chamamos de fundo de emergência”, alerta Melo.
Dentro do segmento de imóveis, há ainda os fundos imobiliários e a aplicação em hotéis que devem ser avaliados. Os fundos imobiliários – onde o investidor compra uma cota de um fundo que investe em imóveis – tem registrado rendimento de 0,8% a 0,9% ao mês. “É interessante, mas mais conservador do que os imóveis”, afirma Melo. Já a hotelaria tem buscado rentabilidade de 0,8% ao mês em relação ao capital investido quando a taxa de ocupação está acima 70%. “É outra alternativa, com rentabilidade isenta de Imposto de Renda”, avalia.