São Paulo – Na manhã dessa quinta-feira (5), analistas das maiores instituições financeiras do país se aglomeraram na sala de um hotel de luxo, na Zona Sul de São Paulo, para ouvir, do fundador da mineira MRV, Rubens Menin, e de seus principais executivos, quais são os planos da empresa caso seja aprovada a aquisição de 20% do capital social da AHS Residential. Com operação nos Estados Unidos, a companhia atua no segmento de imóveis multifamiliares.
Um dia antes, parte da informação havia vazado para a agência de notícias Bloomberg e o mercado financeiro reagiu mal diante da possibilidade de a companhia se tornar dona de uma empresa americana, controlada por Menin, e, com isso, pulverizar os esforços que hoje se concentram exclusivamente no Brasil. Com a conversa de pouco mais de duas horas, os analistas puderam tirar dúvidas e os papéis da MRV voltaram a se valorizar na B3, a bolsa paulista.
A proposta terá de ser aprovada em assembleia geral extraordinária, agendada para 4 de outubro. Se for dado o sinal verde, a MRV (US) Holdings Corporation, entidade holding com sede no exterior, deverá adquirir, em um primeiro momento, 20% do capital social total da AHS Residential, LLC., o que representa 50,01% do seu capital votante, com o aumento dessa fatia para até 51% do capital social total da empresa americana, desde que respeitado o valor mínimo de investimento, de US$ 220 milhões, e o máximo, de US$ 255 milhões, em duas rodadas.
A primeira rodada, no valor de US$ 46 milhões, poderá ocorrer já no próximo mês, caso o negócio seja aprovado pela AGE. Já a segunda rodada, com aporte que ficará entre US$ 175 milhões e US$ 204 milhões, deverá ocorrer entre 2021 e 2022.
Foi anunciada, ainda, a contratação do escritório americano Morrison, Brown, Argiz & Farra, LLC., para elaborar o laudo de avaliação da AHS Residential. A consultoria Interbrand deverá fazer o trabalho de construção da marca a partir da nova gestão. Apesar de o plano ser manter o nome AHS Residential, que já atua nos EUA desde 2012, não se descarta a troca para MRV no futuro.
Todo esse movimento representa a chegada da MRV aos EUA, que tem um mercado residencial de US$ 34 trilhões, ou 11 vezes o tamanho do brasileiro. A AHS atua no segmento da classe média, que, hoje, sofre com um grande déficit habitacional no país.
“Desde aquela época, notamos que o mercado americano de casas populares é muito fraco, as empresas têm muito pouca tecnologia. Faço uma analogia com a indústria de carros dos EUA, que foi engolida pela japonesa, coreana e europeia. Ainda hoje, eles utilizam uma tecnologia ultrapassada na construção. A melhor tecnologia do mundo nesse setor é a da MRV”, disse Menin aos convidados.
FALTAM IMÓVEIS
Segundo o empresário, presidente do conselho de administração da MRV, apesar de ser grande, o mercado residencial para a baixa renda nos EUA é muito mal abastecido. Há cerca de três anos, conta Menin, os executivos perceberam que era possível fazer um trabalho de troca de tecnologia entre as duas empresas.
Foi assim que o processo construtivo da MRV – um deles inclui o uso de formas de concreto – chegou aos EUA, o que refletiu na redução de custos e no menor prazo para a entrega das obras. O prazo de entrega, no início, era de 16 meses, e atualmente está em 12. Agora, o plano é baixar esse cronograma para oito meses. “Habitação popular é um problema mal resolvido no mundo todo. Tem de haver uma solução de mercado para isso e é no que apostamos.”
Menin acredita que o mercado teve uma percepção errada sobre o negócio por conta do vazamento incompleto da informação. “Tínhamos propostas de empresas e fundos americanos bem superiores a isso. Vendemos pelo valor do tijolo. Corri todos os riscos. É um sonho da MRV. Estou abrindo mão de uma empresa que era minha para um sonho maior”, explica.
O empresário lembra que o negócio é atraente, não só pela tecnologia da MRV, que poderá ser exportada para a AHS, mas principalmente pelo tamanho do mercado americano, muito maior que o brasileiro. Nos EUA, diz, tem ficado cada vez mais difícil para a classe média adquirir um imóvel, o que ele acredita ser uma oportunidade. Como resultado, garante, o acionista ganhará ao ter participação em uma empresa que vai gerar mais valor ao se expandir em um mercado mais maduro e estável que o brasileiro.
MRV VAI SURFAR
Menin diz ter “100%” de certeza que a MRV tem condição de alcançar bons resultados. “A MRV vai surfar muito bem no mercado americano. Acredito muito no Brasil, mas, por que não ir além e chegar a mais mercados?” Para Menin, essa é uma janela de oportunidade. Além disso, lembra o mineiro, “cavalo arriado não passa duas vezes”.
A sede da AHS fica em Miami, mas a empresa já estuda a expansão dos projetos para o Texas e a Georgia. Menin avalia que o potencial da AHS seja grande a ponto de a empresa americana se tornar maior que a MRV, uma espécie de plataforma global na área da construção civil.
Apesar do entusiasmo com o que pode vir dos negócios nos EUA, o presidente do conselho de administração da MRV mantém boas expectativas em relação ao Brasil, especialmente diante dos juros mais baixos e da carência de projetos fora dos grandes centros.
PROMISSOR
Assim como Menin, Rafael Menin Teixeira de Souza, CEO da MRV, garante que, apesar do plano de internacionalização, a companhia continua entusiasmada com o mercado brasileiro.
“Com novos financiamentos no mercado, juros caindo e a volta da economia, quem pode surfar nessa onda é a MRV. Estamos em 22 estados e 160 cidades. Não é nada fácil tocar essa operação em um país como o Brasil, com toda a sua insegurança jurídica. Mesmo assim, temos entregado resultados consistentes nos últimos 12 anos. A MRV ainda tem uma avenida de crescimento por aqui”, afirma. Em outro momento da apresentação, no entanto, o CEO lembrou que o ambiente doméstico “ainda não é pró-negócio, enquanto nos EUA está ocorrendo o oposto, com menos risco”.
Apesar do comportamento que espera do mercado interno, o CEO provoca: “Por que não adicionar mais um componente de crescimento? Temos capital financeiro e humano. Nosso jogo é muito de longo prazo. Por isso, acreditamos no que pode ser agregado ao alargarmos essa plataforma habitacional, ao levar nossas operações no primeiro e no segundo maior mercado habitacional do Ocidente”.
Na análise do CEO da MRV, o risco inicial da AHS já foi assumido por Menin no início da operação e ficou provado que a empresa é mais eficiente do que as concorrentes americanas. Otimista, Rafael diz que, neste caso, a soma de “dois mais dois será igual a seis. Envolverá pouco capital para um negócio que pode dobrar o lucro da companhia”.
A aposta de todos os executivos durante o evento é que a combinação de negócios dará certo. E, mesmo antes da aprovação em assembleia, a direção da MRV já aposta no que vem por aí.
Ao final, os analistas ganharam um kit para já entrarem no clima da nova fase da empresa. O cartão dizia: “Quando o melhor de dois mundos é misturado, sempre surge algo muito especial”. Na caixa, os convidados encontraram ainda três tipos de molho barbecue, produto típico dos EUA, mas todos foram feitos com receitas que lembram Minas: goiabada caipira, café e pimenta biquinha com cachaça.
Planos incluem abertura de capital nos EUA
Rafael Menin Teixeira de Souza, CEO da MRV, acredita que a nova fase da MRV nos EUA, por meio da AHS, resultará em um “modelo estrondoso” de negócio. Isso por conta da combinação de investimentos em tecnologia, os ganhos de eficiência e a demanda reprimida. Essas características levam o executivo a pensar na possibilidade de, no futuro, levar a AHS a fazer um movimento em direção ao mercado de capitais dos EUA.
Com a aprovação da aquisição, Ernesto Lopes seguirá como CEO da AHS. O executivo explica que o mercado imobiliário americano só perde para o da China, mas que vem sofrendo com a falta de investimento nos últimos anos, o que causou um descompasso entre oferta e demanda.
A AHS atua nos segmentos de baixa e média rendas. Um dos motivos é o comportamento da renda dos americanos. A classe média, explica Lopes, vem empobrecendo, e cada vez se assemelha mais ao perfil latino-americano. De 2011 a 2017, diz o executivo, houve um aumento grande da classe operária, que gasta de 40% a 60% da renda para pagar aluguel, o que ele avalia como algo “insustentável”.
“Pagam muito, não há oferta de imóveis e faltam recursos para morarem bem. Hoje, acabam vivendo em apartamentos ruins, de 40, 60 anos, e o desembolso é elevado. São professores, enfermeiros, policiais, secretárias, recepcionistas e vendedores de loja”, explica Lopes.
MULTIFAMILIAR
Além de contar com a demanda reprimida, o executivo da AHS acredita que o modelo de negócio multifamiliar deverá ter cada vez mais usuários. Isso deve ocorrer graças à mudança comportamental dos jovens, que cada vez menos se preocupam em adquirir um imóvel.
Para Lopes, esse perfil de cliente valoriza a possibilidade de se mudar sempre que necessário e não pensa em assumir o pagamento de uma hipoteca por décadas. “Ele quer viver a vida hoje, está se casando mais tarde, muitos nem compram mais um carro e a aquisição de uma casa é algo que acaba ficando para depois.”
Lopes garante que a companhia terá condições de capturar novos clientes e crescer rapidamente no mercado americano. Hoje, segundo o executivo, seus concorrentes cobram, em média, um aluguel de cerca de US$ 2,3 mil, enquanto a AHS pratica um valor médio de US$ 1,5 mil. “Estaremos sempre à frente de quem tentar nos copiar.”