Nova possibilidade de incorporação

Apesar de ter estruturas parecidas, condomínios de lotes e loteamentos são empreendimentos com concepções diferentes. A diferença básica é que, no loteamento, compra-se apenas a área referente ao lote, enquanto no condomínio será a fração ideal, que engloba não apenas a área de uso privativo, como também a de uso comum, como as ruas de acesso, a área verde e o espaço de lazer.

O loteamento é a modalidade mais praticada nos perímetros urbanos. Ele é regido pela Lei 6.766, de 1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. “O detalhe desse tipo de empreendimento é que as vias são públicas e é preciso toda uma estruturação com a prefeitura e órgãos competentes para a aprovação dos sistemas de arruamento, por exemplo, que passam a ser parte do município. Só os lotes são imóveis independentes”, conta Francisco Maia, diretor do Instituto Brasileiro de Direto Imobiliário (Ibradim), na diretoria regional em Minas Gerias.

A novidade é a concepção do condomínio de lotes, que, segundo Francisco Maia, muitos acreditavam já existir no ordenamento jurídico brasileiro, haja vista existirem inúmeros “condomínios fechados” nas principais cidades, mas que, na realidade, somente foi instituído em julho de 2017, com o advento da Lei 13.465, que dispõe, entre outros, “sobre a regularização fundiária rural e urbana, alterando o Código Civil Brasileiro e introduzindo o capítulo destinado ao condomínio edilício”, como conta o diretor.

Maia compara essa categoria a um prédio. “A possibilidade de ter, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva, o que faz com que cada lote desse empreendimento seja uma unidade autônoma, idêntica a um apartamento em um edifício residencial, e não mais um imóvel independente, parte de um desmembramento de uma gleba, com ruas públicas, que aqui passam a ser privadas e de uso comum dos condôminos”, ressalta.

Eduardo Cordeiro, diretor adjunto do Ibradim, destaca que ainda há muito o que discutir e esclarecer sobre essa lei, a fim de se assegurar o crescimento da cidade e o incremento de novos negócios. “É natural que dúvidas e dificuldades surjam ao se deparar com algo novo, até que se consolide um pensamento uniforme em todas as estâncias, desde a prefeitura, cartórios e os próprios clientes”, pontua. Esse trabalho pode ser realizado para buscar a formalização dos imóveis junto aos cartórios de registro, facilitando as regras e os procedimentos de regularização.

Ele acredita que o principal ponto positivo dessa lei é a opção de escolha, levando em consideração a localidade, o terreno e o público-alvo. Afinal, os investimentos do cliente final em um condomínio de lotes é superior, por causa da manutenção das áreas comuns, que englobam as vias dentro dos lotes. “Agora, os empreendedores e incorporadores têm a oportunidade de analisar qual o melhor tipo de negócio para o terreno adquirido”, explica.

"O detalhe desse tipo de empreendimento é que as vias são públicas e é preciso toda uma estruturação com a prefeitura e órgãos competentes para a aprovação dos sistemas de arruamento, por exemplo, que passam a ser parte do município"

Francisco Maia, diretor do Ibradim%u2013MG

Por ser uma lei nova e visando fomentar debates mais amplos, o Ibradim promoveu o 1º Encontro Técnico do Ibradim/MG e o lançamento do livro Loteamento e condomínio de lotes, na terça-feira (12), em Belo Horizonte. “Nesse evento, escolhemos associados que militam na área para debater sobre esses dois modelos de empreendimentos imobiliários e das dicotomias existentes”, comenta. De acordo com o diretor, foram apresentados pontos e contrapontos desses modelos. “Diferenciando suas aplicabilidades, suas vantagens e desvantagens e tentando gerar algumas conclusões sobre seu uso mais adequado”, aponta Francisco Maia.

“Além de expor as dificuldades, mostramos de que forma os cartórios de imóveis vêm se posicionando diante dessa novidade e trocamos conhecimento. Facilitando o dia a dia para o desenvolvimento do mercado e da própria resolução do déficit habitacional no Brasil. Nada melhor que compartilhar experiência, aflições e conhecimento”, complementa Eduardo Cordeiro. Para o diretor ajunto, a retomada do mercado da construção vai impulsionar novos empreendimentos. “O mercado imobiliário apresenta sinais de retomada. Os loteamentos e condomínios são importantes para a redução do déficit, tanto na capital quanto no interior”, conclui.