Selic baixa atrai interesse de investidores por fundos imobiliários

A baixa histórica da taxa básica de juros da economia, a chamada Selic, hoje em 4,5% ao ano, está gerando uma série de fenômenos raros no campo dos investimentos. Um dos que mais chama a atenção é a volta do interesse dos pequenos investidores pelos Fundos de Investimento Imobiliário negociados em bolsa, os FIIs. Atualmente, existem cerca de 400 fundos no segmento, formatados para todo tipo de poupador. A grande maioria deles é voltada para a compra de fatias em escritórios comerciais, galpões logísticos e shoppings centers.

De acordo com especialistas, existe um potencial de alta entre 20% e 30% em 2020, percentual semelhante à defasagem dos preços dos imóveis e dos contratos de locação comparados aos valores de 2013. “Os preços reais dos imóveis estão abaixo do patamar do ápice do mercado, há seis anos, com potencial de alta estimado entre 20% e 30%”, diz Luis Azevedo, superintendente de análise da Safra Corretora.

 

O Produto Interno Bruto da construção civil deverá crescer 2% em 2019 e 3% este ano, segundo estimativas do Sinduscon-SP em parceria com a Fundação Getulio Vargas (FGV). Novos projetos estão saindo do papel em um cenário de queda da taxa de juros e inflação sob controle. Em 2019, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix), a média das cotas negociadas na B3, teve alta de cerca de 30%.

 

De acordo com os Indicadores Imobiliários Nacionais, realizados pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), as vendas contabilizadas no segundo trimestre de 2019 apresentaram um aumento de 16% em relação ao mesmo período no ano anterior. Em relação ao semestre, o aumento foi de 12,1%. São esses dados positivos e do potencial de alta que explicam a corrida dos investidores de renda fixa e poupança – que estão empatando ou perdendo para a inflação – para os fundos imobiliários. De janeiro a novembro, o volume de novas emissões alcançou a maior cifra da história, com R$ 32,5 bilhões captados, segundo a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).

 

"Com os juros na mínima histórica, mais investidores se encorajam a assumir riscos e a buscar diversificação nessa classe de ativos"

Daniel Chinzarian, analista de fundos imobiliários da Guide Investimentos

O resultado, que inclui fundos listados e aqueles não negociados em bolsa, é mais que o dobro do recorde anterior, de R$ 16,1 bilhões em 2011, e acima dos R$ 15,6 bilhões de todo o período de 2018. A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) tem mais R$ 2,9 bilhões em 13 ofertas em análise. Além disso, o patrimônio líquido dos 200 fundos listados em bolsa alcançou R$ 74,4 bilhões em outubro, com alta de 35,8% no ano. Em apenas um mês, entre setembro e outubro, os ativos dos fundos cresceram 11%. “O ano de 2019 representou um grande marco para a indústria de Fundos Imobiliários. Com os juros na mínima histórica, mais investidores se encorajam a assumir riscos e a buscar diversificação nessa classe de ativos”, diz Daniel Chinzarian, analista de fundos imobiliários da Guide Investimentos.

Os FIIs estão atraindo investidores pessoas físicas. Segundo o boletim da B3 de outubro, em 10 meses o número de investidores subiu de 230 mil para 517 mil – mais do que dobrou, portanto. No período, a base de investidores ganhou cerca de 32 mil novos cotistas por mês, em média. Na avaliação de Chinzarian, os fundos estão aproveitando o ambiente de apetite dos investidores e fartura de capitais para fazer novas captações.

 

No embalo, a liquidez do mercado secundário também aumentou. O giro mensal saiu de R$ 1 bilhão para R$ 4 bilhões, entre janeiro e outubro de 2019. De julho a novembro, seis incorporadoras e construtoras captaram cerca de R$ 3,8 bilhões em novas ofertas de ações para investir em novos projetos comerciais e residenciais.

 

Esse crescimento ajudou a aumentar o número de vendas de imóveis, que subiram 16%, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). Até novembro de 2019, empresas do setor puseram em caixa cerca de R$ 4,4 bilhões por meio da capitalização via oferta de ações na Bolsa de Valores. “A aceleração do crescimento do PIB, a expansão de crédito, a ampliação do interesse de investidores institucionais e também pelo fato de que o ciclo imobiliário começou a ganhar impulso são os motivos que aumentam a nossa expectativa para essa indústria em 2020”, afirma o analista da Guide Investimentos.

 

O potencial de alta dos imóveis e de contratos de aluguéis é um fator que seduz os investidores, mas não é o único. A Selic em 4,5% ao ano, com viés de baixa, e a projeção de inflação de 3,6% em 2020 empurra recursos da poupança e da renda fixa para opções com potencial de ganhos maiores. “Com a queda da taxa de juros aos menores níveis históricos, o investidor brasileiro vai ter que prestar mais atenção à sua carteira de investimentos em 2020. Os Fundos Imobiliários passaram, a partir de 2019, a ser presença obrigatória em qualquer carteira diversificada de investimentos”, afirma Daniel Pegorini, CEO da gestora Valora Investimentos.

A cada semana, as projeções de alta do mercado imobiliário em 2020 têm sido revisadas para cima, inclusive nos cálculos do Banco Central (BC). Para o diretor de Política Econômica do BC, Fabio Kanczuk, o volume de investimentos na economia deve surpreender positivamente este ano e crescer 4,1%, puxado pelo setor imobiliário, principalmente.

 

"Há mais gente comprando imóveis, isso leva a mais lançamentos. Esse setor estava deprimido, com bastante desemprego"

Roberto Campos Neto, presidente do Banco Central

O BC, que projetava expansão de 1,7% a 1,9% no primeiro semestre, estimou que o Brasil crescerá 2,2% no próximo ano. Kanczuk declarou que a recuperação do setor imobiliário não é afetada positivamente somente pelas construções em São Paulo, mas por todas as grandes capitais do país, que têm contribuído para a retomada do crescimento desse setor.

 

Já o presidente do BC, Roberto Campos Neto, garantiu, em recente encontro com jornalistas, que a retomada da construção civil está diretamente relacionada com a autorização para que os bancos pudessem lançar linhas de financiamento imobiliário indexadas ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

 

Com isso, tem havido um acirramento da concorrência entre as instituições de crédito. A Caixa Econômica Federal foi o primeiro banco a oferecer essa nova linha de financiamento. “As parcelas dos financiamentos imobiliários caíram até 25%. Há mais gente comprando imóveis, isso leva a mais lançamentos. Esse setor estava deprimido, com bastante desemprego”, disse Campos Neto.