Os dados foram obtidos através de um levantamento realizado pela Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG) com cerca de 2 mil condomínios residenciais e comerciais, divulgado nesta sexta-feira (29/1).
Segundo o vice-presidente da área das Administradoras de Condomínios da CMI/Secovi-MG, Leonardo Mota, a tendência de queda se deve a três fatores: juros e multa devidos por atraso, maior permanência dos condôminos nas residências, e queda de gastos com lazer por causa da pandemia de Covid-19.
"As pessoas estão reclusas e isso traz um certo constrangimento se eles ficarem inadimplentes com o condomínio. Além disso, antes, muitas pessoas priorizavam pagar outras contas e deixavam de pagar o condomínio. Hoje, com a taxa Selic em 2% ao ano, isso não é mais vantajoso”, explica.
"As pessoas estão reclusas e isso traz um certo constrangimento se eles ficarem inadimplentes com o condomínio. Além disso, antes, muitas pessoas priorizavam pagar outras contas e deixavam de pagar o condomínio. Hoje, com a taxa Selic em 2% ao ano, isso não é mais vantajoso”, explica.
Mota ressalta que, no caso dos condomínios comerciais, a realidade é pouco diferente. "É uma situação delicada; esses condomínios têm sido os mais impactados pela pandemia, uma vez que as atividades comerciais estão suspensas e não entra receita. No entanto, as despesas com o condomínio continuam, sem que eles tenham redução de gastos", diz.
Pagamentos atrasados
Os pagamentos atrasados aumentaram. Entre os condôminos que pagaram suas taxas com atraso dentro do mês de referência, a taxa de impontualidade registrada em dezembro foi de 8,30%, resultado 0,83 ponto percentual maior que o do mês anterior (7,41%).
O aumento é atribuído por Leonardo Mota ao movimento do final de ano. "É natural nessa época ter uma variação na taxa. As pessoas estão preocupadas com as festas de fim de ano, acabam gastando um pouco mais e deixam o condomínio para ser quitado depois. Sempre quando tem algum evento, como Natal ou Carnaval, existe essa variação na impontualidade", declara.
O aumento é atribuído por Leonardo Mota ao movimento do final de ano. "É natural nessa época ter uma variação na taxa. As pessoas estão preocupadas com as festas de fim de ano, acabam gastando um pouco mais e deixam o condomínio para ser quitado depois. Sempre quando tem algum evento, como Natal ou Carnaval, existe essa variação na impontualidade", declara.
O diretor da entidade ressalta que os síndicos devem continuar negociando com o condômino inadimplente. “Nossa orientação é trabalhar pontualmente cada caso; o síndico tem que saber administrar e entender o cenário. É o momento de estarmos abertos ao que está acontecendo com cada condômino, a fim de manter o caixa e os compromissos em dia”, avalia.
Carlos Eduardo Alves de Queiroz, presidente do Sindicato dos Condomínios Comerciais Residenciais e Mistos de Minas Gerais - Sindicon-MG, recomenda para o atual momento, se esgotar todas as possibilidades de negociação para se evitar inadimplência, antes de se recorrer à justiça. Segundo ele, as varas estão lotadas de processos, que levam muito tempo. Ele ressalta que há casos de cobranças que estão em execução há 20 anos e acrescenta que o sindicato registrou significativo aumento de consultas durante a pandemia.
Queiroz concorda que a queda na taxa de inadimplência residencial tenha caído motivada pelas circunstâncias do isolamento social. "As pessoas ficaram mais em suas casas, muitos proprietários suspenderam o pagamento do aluguel e, nos comerciais, o dono do imóvel muitas vezes preferiu que o inquilino, para não perder oponto, priorizasse IPTU e condomínio, em lugar do aluguel."
Carlos Eduardo ressalta que as negociações dos atrasados não devem considerar descontos e redução ou nulidade de multas. "O condomínio é despesa comum rateada entre os moradores. Não há descontos em salários, limpeza ou manutenção de elevadores, por exemplo. Qualquer desconto para uma situação de inadimplência, se torna um custo a ser rateado com todos os que pagam em dia. Se um morador quiser contestar o acordo nesses moldes, caberá ao síndico ressarcir ao condomínio os valores abatidos", adverte.
A orientação do sindicato é que se feche um acordo extrajudicial, "mesmo com o apoio jurídico do condomínio", o que "acelera o recebimento". Também deve se estar atento à prescrição da dívida, que ocorre em cinco anos, caso não seja ajuizada. "Há casos de síndico que evita ajuizar a dívida, para não se indispor com o vizinho. Outros que deixam de fazer manutenção, caso gravíssimo, para não aumentar os valores mensais rateados", ressalta.
O dirigente sindical lembra ainda que todos os acordos, mesmo que parcelados, devem incluir nos valores as multas, juros e correções. No caso de não se chegar a um acordo, que se entre com ação direta de cobrança onde se incluam as prestações vencidas e vincendas (e tudo que vencer no curso no processo), mesmo se tatando de imóvel financiado.