Superando a inflação, aluguel em alta força negociação na Grande BH

A arrancada dos preços dos aluguéis residenciais na Grande Belo Horizonte surpreendeu, neste ano, frente à inflação, depois dos reajustes comportados em 2020, na comparação com o custo de vida medido em BH e entorno.

De janeiro a maio último, houve elevação de 4,81%, em média, dos valores de locação de imóvel para moradia na região metropolitiana da capital, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Enquanto isso, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) variou 3,44%.

Nos primeiros cinco meses do ano, a evolução dos aluguéis já supera a valorização observada pelo IBGE em todo o ano passado, de 2,73%, e quase se iguala ao IPCA de 2020, de 4,99%. Venâncio Otávio Araujo da Mata, coordenador da pesquisa do IPCA em Minas Gerais, explica que os contratos de aluguel são reajustados pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), que, entre maio do ano passado e o mesmo mês de 2021, acumulou 37,04%.

A alta tem levado à flexibilização das negociações entre proprietários e inquilinos na data de reajuste do preço, diante da disparada do indicador, que é pesquisado pela Fundação Getulio Vargas. “Essa cláusula nem sempre tem sido cumprida efetivamente por se tratar de valores altos. Um aluguel em torno de R$ 1 mil chegaria a quase R$ 1.400, caso seguisse esse índice.”

É certo, segundo Venâncio Mata, que as taxas elevadas estão relacionados à crise financeira provocada pela pandemia de COVID-19, em paralelo a um período de aquecimento do setor imobiliário. “Quando existe maior demanda, o preço sobe. Se há mais oferta, os preços acabam ficando estagnados e até mesmo caem.”

Para o desespero dos inquilinos, todos os componentes do IGP-M têm mostrado aceleração neste ano. A elevação do IGP-M em março (2,94%) foi a maior para o mês desde o Plano Real. O economista André Braz, do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas(FGV), explica que não há um índice específico para se calcularem valores de locação de imóveis. “O que existe é o Índice Geral de Preços (IGP), que apura preços de forma mais ampla para traduzi-los em índice de inflação percebida pelos consumidores."

O IGP é uma média ponderada de três índices: o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que é um índice de inflação que calcula a evolução dos preços de produtos do agronegócio e da indústria no setor de atacado, com peso de 60%; o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), responsável por medir a progressão dos valores de bens e serviços, com peso de 30%; e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) também participa da composição do indicador. Ele tem o objetivo de analisar o desempenho dos gastos das construções habitacionais, com influência de 10%.

Como o IGP-M está alto, proprietários e inquilinos negociam reajuste intermediário para garantir a manutenção do aluguel. “Para o proprietário é ruim perder o inquilino bom pagador. Mas se desocupar o imóvel, caberá a ele os custos de manutenção, sem poder contar com a fonte de renda: o aluguel”, destaca André Braz.

No atual momento, observa André Braz, o mercado imobiliário está com muitas ofertas. Se o proprietário criar caso, o inquilino parte para outro imóvel. “Isso aumenta o poder de barganha do inquilino e abre espaço de negociação. O IGP-M seria uma garantia de indexador, constante no contrato, para proteger o valor do aluguel em casos de inflação alta.”

Na Grande BH, os aluguéis residenciais iniciaram o ano com elevação de 2,03% em janeiro, ante o IPCA de 0,33%, de acordo com pesquisa do IBGE. Nos três meses seguintes, os preços ensaiaram acomodação e perderam para as variações do custo de vida. Contudo, o descompasso ressurgiu em maio. Para uma inflação de 0,79%, os preços dos aluguéis subiram 1,06%, em média.

Apesar de o IGP-M não ter relação direta com mercado imobiiário, é muito citado nos contratos de aluguel. Antes do Plano Real, em 1994, a economia brasileira era praticamente toda indexada, e o IPC e o IGP andavam juntos. Não havia curvas de deslocamento de um índice em comparação ao outro. A partir de julho de 1994, quando foi lançado o novo plano econômico, cada índice passou a ter vida própria.

A redução dos níveis inflacionários desvincularam as diversas taxas, porém, o IGP continou a ser citado nos contratos de aluguel, mas pouco utilizado, destaca o economista. "Sempre havia espaço para negociação entre inquilinos e proprietários. A insitutição garantia a permanência do indexador no contrato e o mercado ajustava na negociação.”

Imobiliárias começaram a negociar contratos de aluguel desde que o IGP-M começou a apresentar variação elevada, conta Flávia Vieira, diretora da empresa Orcasa Netimóveis. “Se o inquilino mora num prédio pagando R$ 2 mil, quando sair e resolver realugar vai pagar em torno de R$ 2.300.  A tendência é de que toda vez que há desequilibrio no mercado, com variáveis externas, como o caso agora da pandemia, exista sempre a referência no valor de mercado para rejauste.”

De acordo com a empresária, a negociação, nesse momento, não tem sido uniforme para qualquer padrão de imóvel residencial. O que provoca maior impacto é a data-base do contrato. Os mais antigos ficaram muito defasados. “Os preços vinham estagnados desde 2016, e esperava-se uma recuperação em 2019, que veio lentamente, mas chegou 2020 e então, veio o caos”, afirma.

Flávia Vieira diz que pode-se perceber algumas movimentações, como no início da pandemia, pela busca de redução de valores dos aluguéis. Na sequência, as pessoas passaram a procurar imóveis com as mesmas dimensões daqueles em que moravam, mas em áreas onde o custo de vida é mais baixo. “A família pretende permanecer num imóvel de quatro quartos e se muda de um bairro mais caro para outro mais barato, mantendo o padrão, e contendo despesas”.

Para a empresária, há necessidade de que os contratos tenham um indexador, por se tratar de tratativas de longo prazo. No entanto, ela também cita a importância de referências no mercado, para que se chegue a um consenso de interesses entre locador e locatário.

Corretor autônomo há 10 anos, Luiz Dias reconhece que os preços ficaram altos para quem paga e baixos para quem recebe, seja qual for o padrão dos imóveis. No início da pandemia, Dias percebeu que ocorria a migração de inquilinos dos imóveis menores para os mais espaçosos. “As pessoas passaram a trabalhar em casa, precisavam readequar seus espaços”, afirma.

Depois de longa estagnação, esse ramo da locação voltou a se movimentar. Segundo Dias, os investidores nessa área, que têm vários imóveis, precisam abrir mão de valores pretendidos, muitas vezes, para não ficar com a propriedade vazia. “Se a pessoa quer alugar um apartamento por R$ 2.600 e possui, vamos supor, 10 unidades, é melhor aluguar os 10 por um preço mais em conta do que manter dois ou três  alugados e os demais fechados, pagando despesas de condomíno, IPTU, energia, água, etc.”