Vendas do mercado imobiliário de BH caem 6,93% em 2022, segundo Sinduscon

O número de apartamentos novos vendidos em Belo Horizonte e Nova Lima caiu 6,93% em 2022 na comparação com o ano anterior, segundo o Sindicato da Indústria da Construção Civil de Minas Gerais (Sinduscon). A entidade divulgou o resultado anual do setor nesta terça-feira (28/2).

 

Foram 5.036 vendas, contra 5.411 no ano passado. O número, porém, foi comemorado. Ele é o segundo maior da série histórica, que começa em 2016. E o dinamismo, medido pela velocidade de vendas (quantidade vendida a cada 100 unidades ofertadas), se manteve estável em 12,1%.

 

Ao contrário do resultado nacional, onde o lançamento de novos imóveis caiu 8,6%, ele foi 12,36% maior na região, com 5.482 novos apartamentos, contra 4,879 em 2021.

 

A comemoração, porém, é moderada. Os dados apontam um cenário nebuloso para o futuro, com diminuição da oferta de imóveis para rendas baixas, taxa de juros alta, enfraquecimento da caderneta de poupança, e aumento dos custos de produção na capital mineira.

A participação dos imóveis ofertados para famílias com renda baixa registrou uma queda expressiva. As vendas de apartamentos padrão econômico, de até R$ 236,5 mil, foi 43,3% menor do que em 2021. O estoque desse tipo de imóvel caiu para 3,4% do total da capital e Nova Lima, com apenas 101 apartamentos disponíveis.

 

 

Os imóveis padrão standard, por sua vez, representaram 48,9% das vendas, com 2.463 unidades. Foi o único segmento onde as vendas foram maiores que os lançamentos no ano passado.

 

“Se a gente somar os imóveis econômicos e standard em 2021 e em 2022, vamos chegar a um mesmo número, cerca de 3.600”, explica Renato Michel, presidente do Sinduscon. “São os mesmos imóveis, mas com a elevação dos preços, devido à inflação dos custos de produção, um imóvel que antes era da faixa econômica virou standard, e não atende mais aquelas pessoas que recebem em torno de 1,5 salários mínimos”.

 

O preço de custo unitário básico de construção (CUB) aumentou, em média, 42,74% de janeiro de 2020 até dezembro de 2022 nas duas cidades. Só os custos com materiais foi 81,02% maior.

 

A queda na oferta e vendas de imóveis para famílias de renda baixa foi registrada em todo o país. O principal motivo, segundo a Câmara Brasileira de Indústria da Construção (CBIC), foi a redução nos lançamentos e vendas do Casa Verde e Amarela, atual Minha Casa Minha Vida.

 

“O Casa Verde e Amarela/Minha Casa Minha Vida perdeu participação no mercado. Houve queda em torno de um terço dos lançamentos”, afirmou Celso Petrucci, da Comissão da Indústria Imobiliária da CBIC. O programa respondia por 56% de todas unidades lançadas no Brasil em 2021, e terminou 2022 com 38%.

Os juros altos também são uma preocupação. Se mantidos no atual patamar, com taxa Selic em 13%, a expectativa é de arrefecimento das vendas. “Para o investidor, os juros altos tornam a renda fixa mais atrativa, diminuindo os investimentos produtivos no mercado imobiliário. E para as famílias, os juros aumentam o valor das parcelas e podem adiar a compra da casa própria”, segundo Renato.

A queda na captação líquida da caderneta de poupança dos últimos anos derrubaram as expectativas para financiamento. O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) é a principal fonte de recursos para o financiamento imobiliário no país, e desde 2021 a captação de recursos tem ficado aquém da retirada dos recursos.

 

“Temos observado muitas transferências de recursos da poupança para outras formas de investimento, ou mesmo o saque dos valores. Com isso, os bancos estão ficando mais seletivos para oferecer crédito via SBPE, reduzindo recursos direcionados ao mercado imobiiário”, explicou o presidente da Sinduscon.

 

Segundo Renato, a poupança perdeu cerca de R$ 80 bilhões, com uma queda de 13% nos recursos do SBPE. E a expectativa é que eles sigam caindo. “E menos recursos sejam injetados no segmento imobiliário”, acrescentou.

Além dos resultados para capital e Nova Lima, a entidade divulgou o balanço do último trimestre do ano para os municípios do interior do estado.

 

No quarto trimestre de 2022, 5.487 unidades novas foram vendidas. A maior fatia, de 28%, foi na cidade de Uberlândia (1.540), acima de Belo Horizonte, com 25%.

 

A cidade do Triângulo Mineiro tem o maior número de apartamentos novos disponíveis para venda - 4.592 imóveis. Em seguida, vêm Uberaba (1.168) e Juiz de Fora (1.152). As três são as cidades onde a construção civil mais cresce no estado.

Quem comprou um imóvel em Belo Horizonte nos últimos anos fez um bom negócio, na opinião de Renato. Isso porque os preços subiram acima da inflação, e a expectativa é que sigam subindo. Não mais pela alta dos materiais de construção, que devem estabilizar, mas por outra novidade: a vigência do novo plano diretor, a partir de fevereiro deste ano.

 

Diversas construtoras adiantaram seus projetos no ano passado para evitar as novas especificações, segundo o presidente da Sinduscon. O coeficiente de aproveitamento, que define quanto pode ser construído em um terreno, diminuiu.

 

“Dentro da avenida do Contorno, você podia construir com coeficiente de 2,7. Agora, é de só 1. O potencial construtivo deve cair quase %u2153. Esse potencial pode ser retomado adquirindo uma outorga onerosa do direito de construir com a Prefeitura, mas isso vai encarecer os imóveis”, explica. O impacto, para um apartamento de 100 metros quadrados na Savassi, pode chegar a 40 mil reais, estimou Renato.

A entidade observa “sérios desafios” para este ano, mas também oportunidades. Além da possibilidade de retomada dos investimentos do Minha Casa Minha Vida, uma baixa dos estoques de imóveis pode aquecer novos lançamentos.

 

O estoque atual, de 2.974 imóveis, é o mais baixo desde 2016, quando era de 5.518. Destes, 32,6% são padrão standard; 26,8 médio; 13,7 luxo; 11% alto; 6,7% especial; 5,9% super luxo; e 3,4% econômico.