Para viabilizar a operação urbana consorciada Nova BH, a prefeitura levará a leilão 7,8 milhões de Certificados de Potencial Adicional de Construção, os chamados CepacsOs títulos, que podem ser comprados por pessoas físicas ou jurídicas terão lance inicial no pregão de R$ 500 e podem ser usados para compra de metros quadrados dentro de cada um dos 10 setores da operaçãoCom a venda dos Cepacs, o poder público prevê arrecadar R$ 3,9 bilhõesDo total, R$ 2,7 bilhões serão destinados a investimento em 189 obras e na recuperação de patrimônio históricoNo plano estão ainda 268 quilômetros de novas vias, calçadas, passarelas, ciclovias e intervenções em 29 vilas e aglomerados, que serão mantidos no projetoA operação consorciada tem duração prevista de 20 anos e a expectativa é de que 80% das obras estejam prontas nos cinco primeiros anosDos recursos, R$ 800 mil serão usados para manutenção de equipamentos urbanos
A escolha dos eixos Antônio Carlos/Pedro I e Tereza Cristina/Andradas como área da operação urbana consorciada teve como base a infraestrutura viária e de transporte dos corredoresNo primeiro trecho, a prefeitura promete para dezembro a entrega das obras do transporte rápido por ônibus (BRT, na sigla em inglês)No outro corredor, que faz a ligação Leste/Oeste, o atendimento de transporte é feito pela Linha 1 do metrôNessas vias, 58 bairros estão na área de influência da operação urbana, com uma população de 170 mil pessoas
De acordo com o secretário municipal adjunto de Planejamento Urbano, Marcello Faulhaber, a operação consorciada tem três objetivosO estrutural tem a meta de organizar o crescimento da cidade, promover a recuperação de áreas críticas, como a Lagoinha, e ampliar os investimentos em equipamentos como praças, parques, viadutos, passarelas e postos de saúde, entre outrosDo ponto de vista socioambiental, ele destaca a criação de corredores verdes, recuperação de patrimônio histórico e investimento em conjuntos habitacionaisO terceiro ponto está relacionado a fatores econômicos, já que com a renovação imobiliária será possível criar centros comerciais, que vão gerar emprego e renda
ESSÊNCIA As novas centralidades, como são chamadas as áreas de serviços, negócios e comércio criadas no projeto, a exemplo do Centro de Serviços Avançados São Francisco, são apontadas pelo secretário como item principal da operação“As pessoas vão começar a trabalhar, morar e se divertir perto de casaBelo Horizonte é uma cidade muito dependente do Centro, o que gera muitos problemas de trânsitoCom as novas centralidades será possível reduzir os deslocamentos e melhorar a mobilidade”, diz.
“A operação visa a organizar o crescimento imobiliário nessa parte da cidadeSe a prefeitura nada fizesse, o mercado imobiliário iria adensar e verticalizar essas áreas de forma desordenada, como ocorreu em outros bairros de BH, a exemplo do Belvedere e parte do Buritis”, afirma o secretário
Especialistas cobram mais debate
Ao avaliar a operação proposta pela prefeitura, arquitetos e urbanistas de Belo Horizonte alertam para a necessidade de que os limites de altura de prédios propostos respeitem as áreas protegidas pelo patrimônio, a exemplo da Pampulha e dos bairros Lagoinha e Santa TerezaPara isso, os profissionais defendem que o plano seja discutido de forma clara com a população, para evitar distorções no adensamento do municípioEles querem aprofundar o estudo, para entender como será o processo de verticalização nas áreas onde o coeficiente de aproveitamento do terreno será aumentadoPelo projeto, o índice máximo, que hoje é de 3,4, poderá chegar a 6.
Vice-presidente do Institutos de Arquitetos do Brasil, Seção Minas Gerais (IAB-MG), Sérgio Myssior já informou que os filiados à entidade serão convocados logo depois que a prefeitura apresentar a versão final do projeto“Como é um plano que representa impacto para parte significativa da cidade, é importante que seja intensamente discutido de forma coletiva.” Na condição de arquiteto, ele alerta que “a verticalização deve ser planejada e mesclar prédios com áreas livres e espaços verdes”Outro ponto de destaque, segundo Myssior, é a infraestrutura para dar suporte ao novo adensamento“É preciso investir na melhoria das vias públicas, passeios, passarelas e em redes de água, esgoto e energia elétricaPressupõe-se que o financiamento das obras seja custeado pela operação”, diz
Nas áreas de diretrizes especiais (ADEs) que fazem parte da área de influência da operação urbana, o temor de impactos é grandePresidente da Associação Comunitária do Bairro Santa Tereza, Ibiraci do Carmo, diz que a região deve ser preservadaEm vez de passar por mudanças em sua estrutura, defende, o Santa Tereza tem motivos para resguardar sua história, suas ruas e manter-se como área predominantemente residencial“A cidade tem que crescer e se desenvolver, mas as pessoas precisam participar desse planejamento, e não serem tratadas como uma casa no meio do caminho.”
Embora não tenha ligação direta com a operação urbana, ele diz ser desnecessário que vias como a Rua Conselheiro Rocha sofram intervenções“Soube que essa será uma via ampliada e com isso imóveis como o do Bar do Orlando, que é o mais antigo da cidade, serão desapropriados”, criticaIbiraci afirma que outras associações comunitárias estão preocupadas com a preservação das características de cada comunidadeNa semana que vem, representantes da Lagoinha e de Santa Tereza vão se encontrar para discutir o plano da PBH
PLANEJAMENTO O Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Minas Gerais (CAU/MG) também deve discutir o tema em plenária, mas o presidente da entidade, Joel Campolina, defende as operações urbanas nos dois corredores como importantes ações de planejamento urbanístico“Elas têm o objetivo de otimizar o padrão de uso e ocupação do solo nos 10 setores identificados como mais diretamente afetados pelas obras de requalificação viária e aumento da mobilidade do transporte de massa”, garanteEle acrescenta que o resultado, caso a implantação do projeto seja coerente, pode ser o melhor tratamento possível para a inevitável transformação naqueles e em outros corredores de Belo HorizonteO representante do conselho questiona inclusive a não inclusão do corredor Cristiano Machado na operação, já que o entorno é fortemente afetado pelo conjunto de obras viárias para implantação do BRT, assim como na Avenida Antônio Carlos
Planejar a cidade é o ponto mais importante do projeto, na avaliação do vice-presidente de Política, Relações Trabalhistas e Recursos Humanos do Sindicato da Construção Civil de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Walter Bernardes de Castro“A ideia de adensar onde há infraestrutura viária, de água e esgoto é o ponto mais coerente da propostaAlém disso, ela cria centros comerciais fora do Centro de BH e diminui os deslocamentos, o que melhora a mobilidade urbana”, acreditaOutro benefício, segundo Castro, é que ao mesmo tempo em que se verticalizam áreas definidas, outros espaços para convivência, travessia de pedestres e áreas verdes são criados.
PRESERVAÇÃO O secretário municipal-adjunto de Planejamento Urbano, Marcello Faulhaber, garante que as áreas de diretrizes especiais de BH não vão sofrer interferências“Santa Tereza, assim como Lagoinha e Pampulha terão suas características preservadas”, afirmaEm Santa Tereza, por exemplo, ele explica que o zoneamento definido é o chamado “quadra de preservação”, cujo potencial construtivo líquido é de 1,2, idêntico ao atualSobre a Rua Conselheiro Rocha, onde está o Bar do Orlando, ele diz que a área está fora da operação urbana e, portanto, não passará por desapropriações“A via deve receber melhorias apenas para privilegiar o acesso às estações de metrô.”
TIRA DÚVIDAS
O que é o Cepac?
Os Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) são títulos mobiliários emitidos pela prefeitura, que podem ser comprados por quem pretende construir acima do limite originalmente previsto, em terreno localizado na área de uma operação urbana consorciadaCada Cepac equivale a determinado valor de m² para uso em área adicional de construção ou em modificação de usos e parâmetros de um terreno ou projeto.
Quem pode adquirir os Cepacs? Como adquiri-los?
Os Cepacs podem ser comprados tanto por pessoas físicas quanto jurídicasA compra pode ser feita em leilões ou no mercado secundário, por meio de corretoras de valores.
É possível usar o Cepac de uma operação urbana em outra?
NãoEmbora o princípio de funcionamento seja similar, o Cepac tem regras de uso diferentes para cada operação urbana
Como calcular quantos Cepacs devem ser adquiridos para aprovar um projeto?
Cada operação urbana tem uma tabela de conversão de Cepac em metros quadrados para cada tipo de uso ou regiãoEssa tabela faz parte da lei da operação urbana.
Se a disponibilidade de metros quadrados de um setor da operação urbana estiver esgotada, o Cepac perde a validade?
Não, o Cepac poderá ser usado em outro setor ou uso (comercial ou residencial), sempre dentro do perímetro da operação urbana.
O Cepac tem prazo de validade?
O direito outorgado pelo Cepac é válido durante a vigência da lei da operação urbana.
Como são gastos os recursos obtidos com a venda de Cepacs?
São usados exclusivamente para o pagamento das intervenções previstas na lei da operação urbana, como equipamentos públicos, infraestrutura viária e criação ou recuperação de áreas verdes
OUTRAS EXPERIÊNCIAS
São Paulo e Rio de Janeiro são os únicos estados que já têm operações urbanas consorciadasO governo paulista tem dois projetos implantados – Água Espraiada e Faria Lima –, lançados em 2002 e 2004, com 29km2 e 6,5km2, respectivamenteNo Rio de Janeiro, a construção do Porto Maravilha em uma área de 4,89km2, também seguiu o modelo de operação urbanaNo exterior, dois exemplos desse modelo de adensamento são o Diagonal Mar, em Barcelona, na Espanha, e Puerto Madero, em Buenos Aires, na Argentina