Para tentar impedir que o crescimento desordenado que sufocou bairros como o Buritis, na Região Oeste, e o Belvedere, na Região Centro-Sul, se espalhe, criando problemas de infraestrutura em outras áreas de Belo Horizonte, a prefeitura da capital mapeou pela primeira vez a quantidade de construções que cada um dos 488 bairros, vilas e aglomerados de BH ainda consegue suportar. A partir desse estudo sobre a capacidade de receber novas edificações – tecnicamente chamada de estoque de potencial construtivo adicional –, a administração pública pretende controlar a venda do direito de construir em BH, uma das propostas polêmicas apresentadas na 4ª Conferência Municipal de Política Urbana, que ocorre desde fevereiro na cidade. A ideia do Executivo é que o dono de qualquer terreno possa erguer apenas o equivalente à área do seu lote. Para ir além desse limite, o proprietário teria que pagar ao município, que promete reverter a arrecadação em obras de urbanização.
O levantamento desse adicional a ser comercializado pelo Executivo apontou que está no Bairro Salgado Filho, na Região Oeste, o maior potencial construtivo da cidade, com 600,7 mil metros quadrados (m2) disponíveis para venda
(veja quadro). Maior exemplo do descontrole no adensamento, o Buritis está perto do esgotamento e a prefeitura poderá negociar na região 50,2 mil metros quadrados. “No Buritis houve uma verticalização predatória. Em um lugar para moradias unifamiliares (casas), houve a permissão para construção de prédios sem nenhum planejamento. Não há infraestrutura que dê conta”, afirma a presidente da associação de moradores, Fátima Gottschalg.
Como era de se prever, bairros da Região Centro-Sul, a mais adensada da cidade, também estão perto do limite. Na Cidade Jardim, por exemplo, só é possível negociar mais 3,3 mil metros quadrados, o que representa 0,9% da área que pode ser erguida no bairro. No Belvedere, que na década de 1990 experimentou rápida verticalização, a prefeitura poderá negociar 59,8 mil metros quadrados, 2,8% do potencial de construções. Na Centro-Sul, apenas os bairros de Lourdes, Santa Efigênia, Serra e a região da Savassi guardam estoques acima de 100 mil metros quadrados.
A comercialização desse estoque de potencial construtivo – que vai deixar de pertencer aos proprietários dos terrenos e passar a ser público – dependerá também de critérios como a classificação da área do loteamento. Se estiver em um local de menor adensamento, uma construção em um terreno de 1.000m2, por exemplo, poderá ter um adicional de 200m2, chegando a 1.200m2. Mas, se a propriedade estiver em área de ocupação preferencial, o dono poderá comprar da prefeitura o direito de construir mais 2.000m2, chegando a 3.000m2.
Disponibilidade
Assim como no comércio em geral, a venda do direito de construir obedecerá a ordem de chegada de projetos interessados e a disponibilidade do estoque da prefeitura. Para chegar à quantidade de construções que cada bairro ainda pode receber, o estudo cruzou informações que vão desde a presença de áreas de preservação ambiental, imóveis tombados, capacidade das ruas e avenidas, declividade dos terrenos, atendimento por transporte público, entre outros aspectos.
O secretário municipal adjunto de Planejamento Urbano, Leonardo Amaral Castro, explica que o estudo de estoque pretende prevenir impactos negativos do crescimento urbano. “O instrumento evita que sejam formadas novas situações como as do Buritis e do Belvedere III, bairros que convivem com problemas de difícil solução. É uma forma de impedir processos de saturação da malha urbana, que geram transtornos e piora significativa da qualidade de vida da população local”, afirma.
Não sofrerá impactos do estudo de estoque todo o perímetro limitado pela Avenida do Contorno, área em que o poder público pretende estimular a ocupação. As exceções são o Bairro Floresta e algumas áreas identificadas como “residenciais centrais”, caso de parte dos bairros de Lourdes e Santo Agostinho. Áreas no entorno de grandes corredores de trânsito, como a Avenida Pedro II, em que a prefeitura quer estimular comércio e moradia, também não terão estoque definido. Da mesma forma terão parâmetros próprios estabelecimentos de saúde, educação e cultura, moradias populares e áreas que abrigarão indústrias e grandes equipamentos econômicos.
Delegado do setor técnico da 4ª Conferência Municipal de Política Urbana, o presidente do Grupo de Empresas Mineiras de Arquitetura e Urbanismo (Gemarc), Júlio Torres, reconhece a importância do estudo. “É um controle de adensamento da cidade, mas precisamos saber como vai ser gerido e como esse dinheiro arrecadado será usado”, afirma.
