Com a última votação da 4ª Conferência Municipal de Política Urbana, no próximo sábado, estará nas mãos dos vereadores de Belo Horizonte o destino das novas regras de construção e adensamento da capital. A plenária do fim de semana marca o encerramento de um processo iniciado em fevereiro e que propõe alterações no Plano Diretor e na Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo da capital. A partir da semana que vem, com todas as 647 propostas analisadas e votadas, a prefeitura terá conteúdo para elaborar o projeto de lei que seguirá para a Câmara Municipal.
A previsão é que a proposta chegue ao Legislativo municipal até o início do ano que vem e que a mudança seja aprovada e passe a vigorar no segundo semestre de 2015. Na lista de assuntos de maior impacto para a cidade, estão normas sobre o quanto será possível construir no terreno e quantas vagas de garagem serão permitidas.
O novo coeficiente de aproveitamento básico (CA), que antes poderia chegar a 2,7 vezes a área do lote, passa a ser de 1 para toda a cidade. Na prática, significa dizer que, enquanto se poderia construir até 2,7 mil m² num terreno de 1 mil m² onde o CA é 2,7, só será possível erguer uma edificação de 1 mil m².
Segundo o secretário municipal de Política Urbana, Leonardo Castro, o impacto em termos de redução da possibilidade de construir será pequeno, já que tal coeficiente (2,7) só é praticado hoje nos limites da Avenida do Contorno, o que representa 3% da área total do município. “O CA 1 já é aplicável a 87% do território de BH e, por isso, a mudança se resume a cerca de 10% da cidade, se considerados os 3% da área da Contorno”, diz.
“Para os terrenos vagos ou com potencial de construção, como casas que podem ceder espaço a edifícios, que estejam localizados em áreas com CA entre 1 e 2,7, pode haver desvalorização dos terrenos, pois será possível construir menos. Mas as mudanças são coletivas, para organizar o adensamento da cidade”, afirma Castro, levando em consideração a saturação do espaço urbano e os problemas de mobilidade.
As vagas de garagem também sofrem mudanças com a nova regra, como forma de desestimular o uso do transporte individual e priorizar o transporte público, segundo o secretário. Atualmente, a área destinada ao estacionamento pode ser igual à do lote, ou seja, num terreno de 1m² é possível ter mil m² de área construída e o mesmo espaço para as vagas. Pela proposta aprovada na conferência, o dono do lote terá 25m² de garagem para cada unidade habitacional, o que significa uma vaga livre ou duas presas, a depender do projeto.
Caso o empreendedor queira mais locais de estacionamento, ele deve descontar o espaço da área construída ou adquirir o direito da outorga onerosa ou gratuita. O mecanismo permite construir acima do máximo permitido pelo plano diretor, em áreas estabelecidas pelo poder público. O benefício é conquistado mediante pagamento ou contrapartida, como destinação de um percentual da área para espaços permeáveis, que permitam a infiltração da água livremente no solo. “Os recursos arrecadados pelo município com a outorga devem ser aplicados na melhoria da infraestrutura, criação de espaços públicos e áreas de lazer, além de equipamentos urbanos e comunitários, como escolas e centros de saúde”, afirma o secretário.
MEDIDAS PARA EVITAR COLAPSO
Castro defende as medidas como essenciais para evitar um colapso nos serviços públicos, como transporte e saneamento básico e ainda para melhorar a qualidade de vida da população. Convivemos com uma cidade de trânsito intenso, com 130 carros emplacados diariamente. Não vamos esperar o caos. Queremos corrigir o descompasso entre a política de mobilidade urbana, que incentiva o transporte público, e a atual legislação, que aprova apartamentos com cinco ou seis vagas de garagem”, diz. Segundo ele, reduzindo-se o estímulo de mais carros nas garagens, as pessoas serão incentivadas a usar o transporte de massa.
Além da estruturação, já foram votadas também as propostas relacionadas ao desenvolvimento, ambiente e habitação. No sábado, serão levados à plenária final os temas da área cultural e de mobilidade. Passará pelo crivo dos delegados, por exemplo, o estímulo à construção de estacionamentos próximos a estações de metrô ou terminais do BRT para incentivar que os deslocamentos sejam feitos, pelo menos em parte, com uso de transporte público.
Serão também analisadas as novas regras que fortalecem as áreas de diretrizes especiais (ADEs), como Pampulha e Santa Tereza, e a criação da ADE Contorno. Neste último item, além de estimular o uso residencial no Centro, a prefeitura quer ainda desencentivar a utilização de terrenos no perímetro da Avenida do Contorno para estacionamentos comerciais.
O QUE JÁ FOI APROVADO
ESTRUTURAÇÃO
Potencial de construção: Altera o índice de quanto pode ser construído em um terreno. O máximo, de 2,7 vezes a área do lote, passa a ser 1, ou seja, a área construída não pode ultrapassar a área total do terreno. Para edificar além disso, o empreendedor terá de pagar à prefeitura. Mas pode ser gratuito se o empreendedor, por exemplo, construir áreas de uso comercial ou coletivo no térreo.
ESTRUTURAÇÃO
Vaga de garagem: A área hoje destinada a vagas de garagem corresponde ao tamanho do terreno (em 1mil m2 podem-se ter também 1 mil m2 de garagem. A nova proposta limita as vagas a 25m2 por unidade habitacional, o que representa uma vaga livre (10,3m2) ou duas vagas presas, dependendo do projeto.
DESENVOLVIMENTO
Centralidades: Cria centros fora do Centro, privilegiando coeficientes de aproveitamento maiores em determinadas áreas para incentivar o uso misto (comercial e residencial) dos imóveis.
AMBIENTAL
Taxa de permeabilidade: Passa a exigir a taxa de permeabilidade, que é uma porcentagem da área do terreno que permite que a água infiltre livremente no solo, como um jardim. Antes, isso podia ser 100% substituído por caixas de captação. Agora, além da taxa, as caixas são complementares à solução para a drenagem urbana. Objetivo é diminuir a velocidade com que a água da chuva escorre para a rua e evitar inundações.
HABITAÇÃO
Áreas especiais: Cria novas áreas de interesse social, ambiental e de regularização fundiária, como nas ocupações Dandara e Eliana Silva.
O QUE SERÁ DEBATIDO
HABITAÇÃO
Avenida do Contorno: Cria benefícios para reforma e adaptação de edificações de uso misto (moradias e comércio). No Hipercentro, estimula edificações voltadas para unidades habitacionais de famílias com renda de até três salários mínimos, que podem ter área construída 20% maior. Desestimula o uso de imóveis exclusivamente para estacionamentos.
MOBILIDADE
Estacionamento: Estabelece a construção de estacionamentos próximos a estações do transporte coletivo