Nova regra de construção promete esquentar debates sobre plano diretor de BH

Já está na Câmara Municipal de Belo Horizonte o substitutivo do projeto do novo Plano Diretor da capital mineira, que precisa passar pelo crivo dos vereadores de BH antes de alterar as regras da ocupação da cidade. O documento, que pretende descentralizar o adensamento urbano, ficou três anos parado no Legislativo e agora a expectativa da Prefeitura de BH é que o processo ande, já que a Secretaria Municipal de Política Urbana simplificou vários procedimentos e enviou ontem novo projeto.

Apesar de algumas modificações, estão mantidas todas as decisões da Conferência Municipal de Política Urbana de 2014, entre elas a entrada em vigor da outorga onerosa. Com esse dispositivo, a prefeitura passa a receber dos empreendedores da construção civil um valor referente às construções que superem o coeficiente construtivo 1, de acordo com o limite máximo de cada região da cidade. Hoje, quem fica com o valor das áreas a serem construídas são os próprios donos dos lotes, que na maioria das vezes recebem os recursos e contribuem apenas para a especulação imobiliária, sem gerar melhorias para a cidade. A expectativa da prefeitura é que o tema gere um intenso debate na Câmara, uma vez que o plano mexe com o mercado que regula a comercialização e a construção de imóveis em BH.

Segundo a secretária municipal de Política Urbana, Maria Caldas, depois que as diretrizes para o desenvolvimento e adensamento da cidade foram aprovadas na conferência de 2014, o texto do novo plano diretor foi enviado à Câmara em 2015, mas não houve avanços. Com a mudança de governo, a administração municipal passou um ano e meio estudando o projeto e entendeu que muitas normas poderiam ser simplificadas. A principal é a facilitação do registro de residências unifamiliares, que passam a ter que respeitar prioritariamente o recuo frontal e uma área mínima de permeabilização, sem uma série de necessidades que configuravam excessos, na avaliação da secretária.

O novo plano diretor cria dois fundos, que passarão a receber recursos oriundos dos empresários pelo direito de construir acima do número de metros quadrados do lote. Esse recurso será dividido entre os fundos Municipal de Habitação e de Centralidades, de acordo com a região em que forem feitas as construções. O plano prevê maior flexibilidade construtiva em áreas denominadas centralidades, como grandes corredores viários. É o caso de avenidas como Antônio Carlos, Cristiano Machado, Amazonas e Via Expressa, que oferecem a possibilidade de mais metros quadrados construídos justamente para tentar atrair mais serviços para lugares perto das moradias, evitando grandes deslocamentos da população. Recursos arrecadados com base em intervenções nessas áreas serão enviados ao Fundo de Centralidades e aplicados em melhorias urbanas nas mesmas regiões, com a gestão do Conselho Municipal de Política Urbana (Compur). Já a verba gerada no restante da cidade vai para o Conselho Municipal de Habitação. A expectativa da PBH é arrecadar R$ 80 milhões por ano com esses recursos.

“Essa nova estrutura propõe que a maior parte da população se localize mais próxima dos eixos de transporte. Isso diminui a necessidade de deslocamento das pessoas. São regiões no entorno de grandes avenidas que a gente está incentivando que as edificações de uso residencial e comercial se desloquem para lá”, afirma a secretária. Maria Caldas diz ainda que a prefeitura está ciente de que o novo modelo vai criar resistência no mercado, mas ela defende o debate como a melhor forma de mostrar que o plano é bom para o futuro de BH. “Queremo dialogar e mostrar que ele vai trazer benefícios para a cidade”, diz.

 

Entenda a outorga onerosa

Hoje, quando o empreendedor quer construir algum imóvel ele compra um lote pelo valor relacionado à capacidade construtiva desse terreno. O dinheiro dessa compra vai para o dono do lote, que normalmente lucra em cima da especulação e não gera nenhum benefício para a cidade.

Se o plano diretor for aprovado, o dono do lote vai receber sempre pelo coeficiente construtivo 1. Esse coeficiente significa que o empreendedor só pode construir a quantidade de metros quadrados igual ao tamanho do lote. O direito de construir além desse limite será vendido pela prefeitura, de acordo com os limites de cada região, que vai reinvestir os recursos em obras de melhorias urbanas.