As novas propostas da emenda substitutiva ao Projeto de Lei 1.749/15, de autoria do Executivo municipal, para o novo Plano Diretor de Belo Horizonte podem prejudicar o desenvolvimento da capital. É o que conclui estudo apresentado à imprensa ontem por Thiago Magalhães Gomes Jardim, do Instituto de Pesquisas Econômicas Aplicadas (Ipea). Segundo o pesquisador, as restrições no potencial construtivo da capital e de outras cidades brasileiras afeta o Produto Interno Bruto (PIB) delas. Uma simulação de redistribuição da população da cidade considerando interesses do mercado aponta um ganho de 30,5% no PIB, conforme o levantamento. O pesquisador argumenta que aumentar o coeficiente de aproveitamento dos centros urbanos, com a construção de arranha-céus (prédios com altura superior a 200 metros) restabeleceria o desenvolvimento dos municípios, melhorando o trânsito, mantendo empreendimentos na cidade e facilitando a distribuição dos serviços públicos.
Em "Desenvolvimento Urbano e Econômico: Uma conexão entre práticas de planejamento urbano, estrutura urbana espacial e desenvolvimento econômico", o arquiteto e economista, Thiago Jardim analisou metrópoles internacionais, como Nova York, Chicago, Paris, Xangai, passando por Mumbai, Seul e outras, além de 27 capitais e outras 23 cidades brasileiras. Ele detalha que atualmente o potencial de construção nos centros das principais metrópoles do planeta varia entre 10 e 30. Em Belo Horizonte, o potencial inicial de construção é de 2,7, e poderá ser reduzido para 1.
Atualmente, quando o empreendedor quer construir em Belo Horizonte, ele compra um lote pelo valor relacionado à capacidade construtiva desse terreno. O dinheiro da compra vai para o dono do lote. Se o Plano Diretor for aprovado, o dono do terreno vai receber sempre pelo coeficiente construtivo 1. Esse coeficiente significa que o empreendedor só pode construir a quantidade de metros quadrados equivalente ao tamanho do lote. O direito de construir além desse limite será vendido pela PBH, conforme os limites de cada região. A proposta da administração municipal é reinvestir os recursos em obras de melhorias urbanas.
O estudo de Jardim afirma que a inexistência de arranha-céus nas capitais brasileiras é resultado do caráter restritivo da legislação de uso e ocupação do solo. Ele defende a expansão e renovação dos centros das cidades, geralmente mais eficientes que as demais regiões. Segundo o pesquisador, a capital mineira ficaria 30,5% mais produtiva com maior densidade no Centro e menor dispersão da população. “A descentralização da cidade está causando falta e mobilidade, aumentando a necessidade de trânsito entre as atividades econômicas e atividades de residência, com muitos congestionamentos, além de impedir o desenvolvimento imobiliário de Belo Horizonte”, explica o arquiteto e economista.
Para Jardim, a cidade está perdendo moradores e empreendimentos para outros centros urbanos, como Nova Lima e Lagoa Santa, esta última considerada uma cidade-dormitório, já que boa parte da população trabalha na capital e faz um grande deslocamento de ida e volta. “A população cresce mais na região metropolitana, em torno de 3% ao ano do que em Belo Horizonte, onde o índice é de 0,7%. É difícil expandir o estoque imobiliário dentro da cidade, e a população crescente está indo para fora. Por fim, essa descentralização tem um impacto negativo na produtividade”, afirmou.
COMPARAÇÃO Para ilustrar o impacto da legislação, o arquiteto e economista compara a situação em Belo Horizonte com Nova York. “O prédio mais alto de Belo Horizonte, que é o JK, tem 120 metros de altura. No mundo, os edifícios novos que estão sendo construídos estão na faixa de 400, 500, 600 metros de altura. China, Coreia do Sul, até mesmo em Moscou, Nova York, Chicago. Em Nova York, por exemplo, em uma área de 2,4 mil metros quadrados, um terreno muito pequeno de 40m de frente e 60m de fundo, havia um prédio de 30 andares, um hotel. Custava US$ 400 milhões. O construtor comprou esse prédio e o derrubou para fazer outro, de 100 andares, porque a legislação urbana lá permite isso. Ele conseguiu um potencial de 30 vezes a área do terreno, com um arranha-céu que custou US$ 1,6 bilhão em uma área muito pequena. Hoje o valor de mercado dele é de US$ 4,5 bilhões. É uma concentração de valor muito grande em um terreno pequeno”, exemplificou. “Em BH, o construtor precisaria, com a legislação vigente, de dois quarteirões no Centro para ter uma edificação equivalente a essa em área”, analisou.
Para o vice-presidente da Fiemg, Teodomiro Diniz Camargos, o debate sobre a questão deveria continuar. “O mundo está mudando muito, a competição entre as cidades é enorme. Belo Horizonte precisa se transformar em uma cidade mais atraente, com uma economia mais pujante. Acho que retirar o plano, fazer uma conferência adequada em um modelo que verdadeiramente facilite e estimule o debate verdadeiro não seria uma perda de tempo. Acho que aprovar um plano que caminha no sentido errado e só vai ser mudado daqui a oito anos é uma perda de tempo muito grande”, afirma o empresário.