Reformas e convenções de condomínio

Elcio Nacur Rezende
Doutor em direito e professor da Escola
Superior Dom Helder Câmara e da
Faculdade de Direito Milton Campos

Anna Carolina Maia Sayão
Advogada

De acordo com o Código Civil, as lojas, sobrelojas, apartamentos, escritórios e salas são partes suscetíveis de utilização independente, sujeitando-se assim a propriedade exclusiva. A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, bem como a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade – relativamente ao terreno e partes comuns – estão previstas nas convenções de condomínio que devem sempre estar registradas em cartórios de registro de imóveis. Além dessas cláusulas e das que os interessados houverem por bem estipular, as convenções também determinarão a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias dos condomínios.

De acordo com a Lei de Locações (Lei 8.245/1991), cabe ao proprietário pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Tais despesas podem ser entendidas como aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, como, por exemplo, a realização de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; a pintura de fachadas; as obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do local; a mudanças na decoração e paisagismo de áreas de uso comum, entre outras.

É válido mencionar que as despesas extraordinárias devem ser aprovadas em assembleia condominial, cujo quórum depende da natureza de cada gasto. Para fazer qualquer alteração na fachada de um prédio ou modificação em sua estrutura e aspecto arquitetônico, por exemplo, os condôminos devem votá-las em assembleia, sendo necessária a aprovação de todos. Se uma possível reforma não mudar a estrutura de um edifício, a aprovação será definida pela maioria qualificada dos condôminos. Agora, se essa for uma obra necessária, ou seja, para evitar a deterioração dos bens, dispensa-se a votação prévia.

E como devem ser rateadas as despesas? Dispõe o código civil em seu artigo 1.336, inciso I, que são deveres do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

Sendo assim, o proprietário de uma loja localizada no interior de um condomínio edilício – uma vez que a unidade está na convenção – tem o dever de contribuir com a reforma da edificação, salvo disposição em contrário na própria convenção de condomínio. Para tanto, a reforma deve ser aprovada em assembleia condominial, caso a mesma seja necessária. Vale registrar que, se a reforma for voluptuária, ou seja, visar, por exemplo, o aformoseamento ou conforto, será necessária a aprovação de dois terços dos condôminos. Para isso, será preciso se fazer uma operação aritmética para a verificação do quórum, pois o valor de cada voto é diretamente proporcional à fração ideal de cada condômino, conforme preceitua os artigos 1.341 e 1.352 do nosso Código Civil.