Arthur Thomazi
Advogado, especialista em Direito e Negócios Imobiliários. Professor do programa de Pós-Graduação em Direito Imobiliário da PUC-MG. Palestrante. Sócio-fundador do escritório de advocacia CCT Advogados
O endividamento das famílias brasileiras atingiu um patamar nunca visto na história do país. A moradia por locação representa aproximadamente 30% da forma como moram os brasileiros. Somado a isso, se avaliarmos as atividades empresariais, a maioria das empresas – pequenas, médias e grandes – pagam aluguéis para funcionar.
Ocorre que a inadimplência, que é um risco de todo negócio, vem acompanhada da assombrosa imprevisibilidade quanto ao tempo de retomada do imóvel, diante da morosidade das ações de despejo, já que – não é novidade para ninguém – o Poder Judiciário está abarrotado de processos. Além disso, a legislação que regulamenta a locação privilegia o inadimplente e onera o credor locador.
A Lei do Inquilinato, vigente desde 1991, embora tenha trazido diversos avanços e suprido uma lacuna legislativa importante, não favorece que, em caso de inadimplência, os locadores tenham previsibilidade quanto à retomada do imóvel para sua recolocação no mercado imobiliário. Isso desestimula que sejam adquiridos imóveis para investimento no negócio “locação”.
Os processos judiciais precisam cumprir um procedimento legal que possibilite o exercício do direito de defesa pelo locatário, porém, na prática, isso acaba gerando um tempo médio de desocupação – por inadimplência – superior a 12 meses. A verdade é que as discussões por inadimplência são – ou deveriam ser – aritméticas, ou seja, pagou ou não pagou, se não pagou, o imóvel deve ser desocupado. É assim que funciona o regime norte-americano, e isso engaja as pessoas a apostarem nesse mercado.
No nosso caso, só é possível ter uma decisão liminar em ações de despejo por falta de pagamento nos casos das locações firmadas sem garantia. Pelo menos nas locações administradas por imobiliárias, não ter garantia é pouco visto ou uma raríssima exceção.
Porém, existe alternativa. E ela passa pelo aprofundamento das câmaras arbitrais. Grandes players do mercado começaram a usar cláusulas que retiram do Judiciário a fase mais demorada do processo judicial, que é a definição sobre a falta ou não de pagamento e se o despejo deve ser decretado.
A arbitragem, por muito tempo, foi vista como espaço exclusivo para grandes empresas tratarem de contratos caros, mas essa realidade mudou. Existem hoje câmaras virtuais, especializadas no mercado imobiliário, inclusive de locação, que democratizam o uso desse método alternativa de solução de conflito. Ainda que para executar a ordem de despejo seja necessário pedir uma ordem judicial, até mesmo nesses casos há um encurtamento do processo.
Somado a isso, é preciso um empenho no tratamento da inadimplência em casos de locação de imóveis. Locador e locatário são, antes de qualquer coisa, parceiros, e é preciso entender a razão da inadimplência, mediante um contato humano que objetive, de fato, criar uma solução e formalizar um acordo, seja para finalizar ou para manter a locação, com um mínimo de previsibilidade para as partes. Tratar a inadimplência sem esse viés pode acabar por potencializar o risco de não haver uma solução a tempo e modo, que fará com que as pessoas queiram se afastar de investimentos nesse mercado.
Com a inadimplência nesse cenário, é preciso já pensar nisso, e se preparar.
O testemunho público do sentido profundo da Eucaristia, no ato singelo de caminhar em procissão pelas ruas, é a reafirmação do compromisso de enraizar o amor ao próximo no amor de Deus, o amor maior