Na última sexta-feira, a Câmara Municipal de Belo Horizonte (CMBH) aprovou em primeiro turno o Projeto de Lei (PL) 508/2023, que prevê uma redução na cobrança da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), mecanismo previsto no Plano Diretor da capital.
A proposta foi encaminhada pela prefeitura, que defende a ideia de que a medida busca atender a uma demanda do mercado e aumentará a arrecadação para a construção de moradias populares. Em entrevista ao Estado de Minas, o secretário Municipal de Política Urbana, João Antônio Fleury Teixeira, explicou os motivos para a elaboração do PL e os objetivos do Executivo Municipal.
A outorga onerosa é um instrumento que pode ser utilizado pelas construtoras para construir acima do limite determinado pelo Plano Diretor. Segundo a prefeitura, o valor cobrado neste mecanismo o tornava inviável, fazendo com que as empresas optassem por outras estratégias, como a Transferência do Direito de Construir (TDC), que não gera recursos aos cofres públicos.
O PL é motivo de discussão entre pesquisadores, a PBH, movimentos sociais e as construtoras. Opositores do projeto dizem que a proposta compromete a descentralização da cidade e diminuirá a arrecadação via outorga onerosa, que deve ser destinada, em parte para políticas habitacionais.
A PBH defende que, se aprovado, o PL permitirá uma arrecadação anual de R$ 53 milhões porque torna a outorga onerosa um mecanismo viável do ponto de vista mercadológico. Teixeira segue essa linha argumentativa e destaca o planejamento da prefeitura para transformar as obras na cidade em investimento social.
Qual a origem do projeto de lei e por que a prefeitura encaminhou essa proposta à Câmara?
Vamos tentar ser bastante práticos. Existe um título que se chama TDC (Transferência do Direito de Construir). Esse título é emitido aqui pela secretaria e é originário de imóveis tombados em BH. Com o Plano Diretor, dentro da Avenida do Contorno, o potencial de construção reduziu de 2.7 para 1,0. Durante esse período de transição uma das grandes preocupações nossas foi que a outorga onerosa não estava sendo usada e basicamente estava sendo usada só a TDC.
Quando foi aprovado o plano diretor, foi criado um fundo com duas rubricas. Uma delas destina os recursos que foram arrecadados através da outorga onerosa especificamente para unidades habitacionais, para populações de baixa renda, em que arrecadamos apenas R$ 1,8 milhão nos últimos três anos. Segundo levantamento do mercado, nós temos hoje entre 50 e 70 mil pessoas sem habitação em Belo Horizonte. Então, encaminhamos um projeto de lei cujo único objetivo é adequar o preço da outorga onerosa para que ela possa competir com a TDC e arrecadar recursos para o fundo de habitação. A gente vai poder passar para a Urbel, que vai poder ou comprar apartamentos prontos, ou financiar construção de imóveis ou trocar imóveis por terrenos.
Essa distorção entre o valor da TDC e da outorga onerosa acontece em toda a cidade, certo? Não seria necessário então abaixar o valor cobrado na OODC além dos limites da Avenida do Contorno?
Não, porque nas outras regiões os terrenos já são mais baratos e esse é um fator no cálculo da outorga onerosa. Vou te dar os dados.
Quando eu cheguei aqui na secretaria, verifiquei que tinha muitos projetos grandes parados na prefeitura. Parados que eu digo é que estavam na Secretaria de Meio Ambiente, ou na BHTrans, ou aqui (Secretaria de Política Urbana). Aí nós fizemos junto com a Secretaria de Desenvolvimento Humano um levantamento dos projetos mais impactantes na cidade que tinham maior impacto econômico e social no sentido de gerar emprego.
Eu tenho nessa carteira 48 projetos com investimento de R$ 6,2 bilhões que vão gerar 47 mil empregos. Desses 48 projetos, 42 estão fora da Avenida do Contorno, ou seja, não são atingidos por esse projeto de lei.
Na semana passada, arquitetos e pesquisadores emitiram uma nota técnica contra o PL 508 e disseram que contratos em tramitação ou valores futuros a receber pela outorga já estariam na casa dos R$ 95 milhões. Como está essa situação?
Na verdade, quando os projetos são protocolados aqui na secretaria, eles indicam se vão usar a outorga ou a TDC. Mas muitos desses projetos são cancelados, ou o projeto não anda porque a construtora desiste, ou troca de mecanismo.
Então, na verdade, são estimativas, como nós também fazemos e colocamos que esperamos arrecadar R$ 53 milhões este ano se o PL for aprovado. Porque uma coisa é protocolar o projeto, outra coisa é ter o projeto aprovado, que às vezes demora seis, sete e oito meses, porque tem que passar por outras secretarias.
Se é um projeto que tem um impacto maior, precisa de uma série de contrapartidas. Por exemplo, a Arena MRV, ela tem uma série de contrapartidas viárias que ainda estão em andamento, tanto que os eventos do Atlético tiveram de ser adiados porque elas não estão concluídas.
Então, esse projeto da prefeitura visa acelerar a arrecadação com a OODC. A PBH já tem projetos em mente para construção de moradias populares com os valores que espera arrecadar?
A prefeitura acabou de lançar o projeto de revitalização do hipercentro. Nós temos um projeto de construir moradias populares em imóveis abandonados no hipercentro. Vou te dar um exemplo de um projeto que temos também no Bonfim, onde existe um terreno em que a gente vai levar ao mercado para que construtoras façam imóveis nesse local e transfira unidades para a prefeitura, para compensar o terreno doado.
Outro exemplo, o terreno mais valioso que a prefeitura tem em Belo Horizonte fica em frente ao Ouro Minas, ao lado do Minas Shopping. Nós temos um terreno ali de quase 40 mil m². Existe um projeto da prefeitura que vai permitir que a gente troque um terreno por unidades habitacionais para população de baixa renda.