Vistorias e manutenções periódicas são fundamentais para garantir a funcionalidade adequada nos imóveis. Segundo levantamento do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de Minas Gerais (Ibape-MG), entre os problemas mais comuns encontrados durante vistoria em prédios residenciais estão as infiltrações. De acordo com a perita de engenharia Fernanda Bergamachine, elas são encontradas, normalmente, em garagens sob pilotis ou em locais abaixo de jardineiras, casas de máquinas, caixas d’água e áreas de lazer sobre laje. “Em apartamentos nos quais existam áreas privativas descobertas, a manutenção do sistema de impermeabilização deve ser feito pelo proprietário do imóvel. Entretanto, por afetar área comum, cabe ao síndico alertar o proprietário sobre o prazo de manutenção da impermeabilização.”

Ela aconselha também a verificação das caixas d’água. “Após 10 anos da construção, o sistema de impermeabilização de toda a edificação precisa ser completamente refeito. Esse é o único sistema que não tem procedimentos de manutenção preventiva. Com o passar do tempo, fissuras podem ocorrer na camada de proteção da impermeabilização e o dano estrutural fica iminente”, alerta a especialista.

“Para evitar as infiltrações, é necessário fazer também a inspeção nas áreas que tenham revestimento cerâmico a cada dois anos, observando se existem microfissuras. O rejunte bem conservado impede que a água atravesse lajes e vigas, causando danos estruturais a longo prazo.”

Fernanda ressalta que a queda de revestimentos, principalmente das fachadas, costuma dar muita dor de cabeça aos síndicos. “Aquelas que têm revestimento em cerâmica, granito ou mármore precisam ser verificadas a cada dois anos, observando-se a aderência das peças e a integridade do rejunte. Fissuras podem ocasionar desplacamento e queda das peças. Muitas vezes isso leva risco à vida dos condôminos ou mesmo das pessoas que utilizam a calçada próximo da edificação.”

“Esses tipos de revestimento em fachadas ocultam as patologias e podem gerar riscos de acidentes, por isso sugiro a opção pelo uso de texturas. Elas permitem a visualização de patologias e não diminuem o padrão de acabamento do prédio, quando bem realizadas. A desvantagem é que não permitem retoques, ou seja, é necessário refazer toda a fachada quando for necessária a manutenção”, avisa.

“Os síndicos também devem estar atentos quanto ao risco de explosões e incêndios. Para isso, é importante verificar a estanqueidade da tubulação de gás e o estado do sistema elétrico. Vazamentos na tubulação de gás podem acarretar custo elevado ao condomínio e risco de explosões. Já a sobrecarga do sistema elétrico pode ocasionar curto-circuito e risco de incêndio. Alguns sinais importantes são a queima de equipamentos e de lâmpadas, assim como quedas de energia constantes”, ressalta Fernanda.

“Ainda no combate de incêndios, recomendo que seja feita a vistoria anual nas portas corta-fogo das escadas. Elas são feitas para se fechar espontaneamente, com a função de evitar a propagação de incêndio de um andar para o outro. É importante se certificar sobre o funcionamento dela, assim como das luzes de emergência. Há vários tipos de extintores de incêndio, para cada tipo de ignição, ou seja, depende do que ocasionou o fogo. É necessário um projeto elaborado por especialista para obter a solução mais segura.”

Ela ressalta que os vazamentos nas instalações hidráulicas também são muito comuns. “Prédios mais antigos tinham a tubulação comumente feita em ferro fundido. O problema é que a água potável, tratada pela concessionária com produtos químicos, que entram em contato com esse material e fazem com que o ferro vá se desgastando gradativamente ao longo dos anos, podendo criar perfurações e incrustações, ou seja, o material desgastado pode correr a tubulação e se acumular em outros pontos no interior no encanamento, gerando perda de pressão e entupimentos. A água quando sai do sistema vai se infiltrando e pode causar até problemas estruturais.”

De acordo com a especialista, existem equipamentos próprios para detectar problemas no sistema hidráulico, assim como ensaios em que não é necessário quebrar paredes para acessar a tubulação. “Outro ponto importante da vistoria é escutar os ocupantes do imóvel. Eles conhecem a funcionalidade e o histórico dele no dia a dia e podem relatar as evidências que demonstram a presença de algum problema, como o aumento da conta de água ou o aparecimento de mofo ou bolhas nas paredes por onde passa a tubulação.”

Os equipamentos, de modo geral, precisam ser verificados, como os portões, os elevadores, o Sistema de Proteção contra Descargas Elétricas (SPDA), as máquinas da sauna e piscinas. É necessário verificar nos manuais o que o fabricante recomenda e estar atento aos prazos. A manutenção deve ser sempre preventiva e constante. Em todos os casos, é indicado que esse trabalho seja feito sempre com profissionais especializados, como o próprio fabricante ou uma assistência técnica autorizada, esclarece Fernanda.

MANUAL DO PROPRIETÁRIO

Segundo o vice-presidente do Ibape-MG, Eduardo Vaz de Mello, a periodicidade das inspeções nos edifícios deve atender ao previsto no Manual do Proprietário fornecido pela construtora. “No caso da sua falta, deve obedecer à literatura técnica disponível, como as orientações do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG). Em algumas cidades, existem regras definidas pela administração pública. Considero que a contratação do perito deve ocorrer no momento do vencimento acumulado dos principais itens ou no aparecimento precoce de alguma patologia mais significativa.”

De acordo com o especialista, a prevenção é sempre a melhor alternativa para evitar gastos volumosos e acidentes. “A manutenção preventiva pode a princípio parecer um gasto desnecessário, mas, na verdade, representa uma economia significativa, permitindo reparo a custos baixos antes que o problema avance para uma situação crítica, não só quanto a custos, mas também quanto à segurança. Esse cuidado permite uma intervenção planejada em vez de um procedimento de urgência. É muito parecido com o nosso checape médico.”
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