Publicada no fim do ano passado, a Lei do Distrato apresentou mudanças consideráveis para o setor imobiliário e futuros compradores. Assim, a cautela e o planejamento do consumidor devem ser redobrados para que não sofra prejuízos. De acordo com Paula Faria, advogada especializada em direito imobiliário, a nova legislação ficará mais indubitável. “A lei traz um posicionamento a fim de deixar claro quanto será devolvido ao comprador em caso de distrato”, conta. Segunda ela, não se tinha qualquer legislação a respeito do caso, então, sua principal vantagem é regulamentar uma questão bastante procurada no Judiciário.
Entre as principais alterações é possível destacar a retenção por parte da incorporadora, em caso de distrato por culpa do comprador, de até 50% dos valores pagos. Ou seja, o cliente pode perder até metade do que pagou para os empreendimentos feitos com patrimônio de afetação, o que exige atenção e cuidado para quem tem a ideia de adquirir um imóvel. “Além disso, em caso de proteção patrimonial, o comprador receberá apenas após a finalização da obra e liberação do habite-se”, revela a advogada. Antes da lei, a retenção chegava ao máximo de 25% e a devolução do restante deveria ser de forma imediata.
Daniel Katz, vice-presidente das incorporadoras da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), observa que aquele que deseja ter casa própria pensará duas vezes antes de firmar o compromisso. “Cria-se um compromisso sério do adquirente com a incorporadora e vice-versa. Ninguém quer perder o imóvel e, consequentemente, o valor investido”, conta. Sem dúvida, as regras trarão uma relação mais clara e transparente para o mercado.
Segundo o vice-presidente, anteriormente, as regras, que não eram devidamente esclarecidas, traziam prejuízos de 30% a 40% no fluxo de caixa das empresas. “A pessoa tem de ter certeza de que quer comprar. Acredito que as vendas serão mais lentas, mas serão vendas sadias”, argumenta. Segundo ele, a única desvantagem para as novas regras é para situações de imprevisibilidade no decorrer da vida. “Infelizmente, imprevistos ocorrem. Por isso, é preciso cautela”, conclui.
Para Agnes Ferraz Akagui de Castro, assessora jurídica do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), a Lei 13.786/2018 protegerá o comprador adimplente, penalizará empresas por atraso na entrega do imóvel e, consequentemente, desmotivará a especulação imobiliária. Se o atraso exceder a 180 dias, o comprador poderá desfazer o negócio, recebendo integralmente os valores pagos, além de multa preestabelecida. A empresa em atraso deverá pagar também indenização de 1% do valor recebido para cada mês de atraso. “Com a chegada da nova legislação, verificamos o fim da lacuna jurídica que transmitia tamanha insegurança jurídica nos negócios firmados pelo setor imobiliário”, salienta. Por isso, é necessário ter atenção nos compromissos de compra e venda.
A assessora jurídica defende que o mercado carecia de regras mais práticas e que penalizasse os inadimplementos contratuais, sejam eles advindos de compradores ou construtores. “Certamente, as novas normas reduzirão o litígio, beneficiando os consumidores adimplentes e os negócios jurídicos firmados de forma transparente e isonômica”, avalia.
Além disso, Agnes Ferraz argumenta que a legislação tenta trazer equilíbrio tanto aos adquirentes de imóveis quanto aos empreendedores. “Vale ressaltar que a lei não veio prejudicar o comprador inadimplente em benefício dos construtores.” Para ela, o construtor figura como representante dos demais compradores que estão com suas obrigações contratuais em dia, visando receber o imóvel no prazo. “Logo, não é cabível o todo responder pelos devedores”, frisa.
Um adendo para os compradores é a obrigatoriedade de apresentação de quadro resumo. Seja nos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes da incorporação imobiliária ou loteamento. “Tornou-se a espinha dorsal do contrato. Ele trará as principais informações de forma objetiva.”
De acordo com Daniel Katz, o quadro resumo trará facilidade para quem não entende cláusulas contratuais, já que os documentos são extensos. Se identificada a ausência de quaisquer das informações obrigatórias do quadro resumo, será concedido prazo de 30 dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão. “Se não for sanado, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente”, explica Agnes Ferraz.
Um outro aspecto de atenção é que a nova lei só passa a valer em contratos celebrados após a vigência da nova legislação, por questões técnicas e processuais. “Isso significa dizer que contratos anteriores e processos já existentes em nada mudam. É possível, com base nessa informação, afirmar que demoraremos um tempo para ter a aplicação da lei na prática.”
EXPECTATIVAS Segundo Paula Farias, as novas regras tentam trazer um equilíbrio entre compradores e construtoras. “Acredito que a nova regra visa responder a questionamentos antes obscuros”, conta. Uma das dúvidas mais recorrentes era sobre os valores a serem devolvidos, uma vez que variava, de um entendimento para outro, entre 10% e 25% de retenção. “Além disso, traz segurança jurídica às partes envolvidas, deixando claro os prejuízos a serem submetidos em caso de distrato”, revela. Os cálculos agora devem ser feitos antes de finalizar qualquer compra e venda.
Agnes Ferraz acredita que a segurança jurídica trazida com a regulamentação do distrato terá efeito positivo sobre o setor, gerando estabilidade, favorecendo a ampliação do investimento e a consequente geração de novos empregos.
Porém, ela acredita que as novas regras não trarão efeito certeiro. “A lei por si só não será capaz disso, uma vez que deixou muitos pontos em aberto, o que fará com que o Judiciário ainda seja o caminho para a discussão.” Porém, ela espera que o distrato diminua naturalmente, como consequência de uma melhora na economia e também no otimismo do país.
* Estagiário sob a supervisão da subeditora Elizabeth Colares
SEUS DIREITOS
As construtoras também têm penalidades específicas
» Multas por atraso: tolerância de 180 dias para entrega do imóvel sem multa, desde que pactuado entre as partes. Se o atraso exceder a 180 dias, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, o comprador tem o direito de desfazer o negócio, recebendo integralmente todos os valores pagos e a multa estabelecida.
» Indenização por atraso: na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior a 180 dias, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.