'Ramo da construção civil está muito bom, está bombando'

“Estamos com dificuldade de mão de obra, pedreiro, carpinteiro e armador na construção civil”, disse o CEO do grupo Patrimar, Alex Veiga, em entrevista ao “EM Minas” deste sábado, programa da TV Alterosa em parceria com o Estado de Minas e o Portal UAI. “O ramo da construção civil está muito bom, aquecido. O que está mais aquecido é o Minha Casa, Minha Vida. É um setor que está bombando”, afirmou a respeito do programa habitacional do governo federal. Entre outros temas, Veiga falou também sobre a revitalização do Centro de Belo Horizonte: “É uma necessidade. O nosso Centro está empobrecido, esvaziado, o que é uma pena, porque a infraestrutura está toda lá”. A seguir, a íntegra da entrevista.

A economia brasileira começou 2024 quente. Como está isso no ramo da construção civil?
O ramo da construção civil está muito bom, aquecido. O que está mais aquecido é o Minha Casa, Minha Vida. É um setor que está bombando. O governo mexeu nas regras e com isso o setor explodiu, mexeu bem de maneira superassertiva. Tem um lado social muito importante nesse programa. Isso é uma coisa bacana que o governo está fazendo, incentivando esse segmento, além de dar emprego, gerar uma série de atividades correlatas. Na construção civil estamos com dificuldade de mão de obra, pedreiro, carpinteiro, armador.

Que mudanças foram essas que resultaram no aquecimento do Minha Casa, Minha Vida?
A primeira foi a elevação do teto, que é o valor máximo para enquadrar dentro do Minha Casa, Minha Vida. A pessoa vai procurar um imóvel, encontra de valor tal. Aí, tem que checar se aquele valor está dentro do possível. Era R$ 264 mil e pulou para R$ 350 mil. É um programa interessante para a classe menos favorecida porque tem subsídio. O governo dá um subsídio, que é uma maneira que tem de ajudar o adquirente, a taxa de juros é mais baixa e a gente chegou em um padrão de construção espetacular. Tenho muito orgulho, muito prazer na hora que entrego o empreendimento dentro do programa Minha Casa, Minha Vida.

A Patrimar tem empreendimento no Minha Casa, Minha Vida? É que é mais conhecida pelos imóveis de luxo.
Hoje a gente é o grupo Patrimar. A gente tem a bandeira Patrimar, que é alta renda, e a Novolar, que faz baixa e média renda. A Novolar atualmente está construindo na Região Metropolitana de Belo Horizonte, na cidade do Rio de Janeiro e no interior de São Paulo. Nós estamos atualmente em produção de aproximadamente 4 mil unidades dentro do programa Minha Casa, Minha Vida.

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O aumento da renda do trabalhador, que também tem sido registrado, favorece a compra de bens como a casa própria. Mas, por outro lado, o mercado está com taxa de juros ainda muito altas, embora o Banco Central venha progressivamente cortando. Como o segmento vê essa relação, aumento da renda, mas juros altos dificultando o fechamento de um negócio?
Nós tivemos uma elevação do custo muito grande em 2022. Essa inflação levou o valor dos apartamentos a subir, a renda não subiu na mesma proporção, subiu um pouco menos. Os salários não reajustaram na mesma proporção da inflação do setor. Deu um desarranjo, até por isso o governo mexeu no programa aumentando o prazo de financiamento de 30 para 35 anos. A taxa de juros prejudica demais o setor como um todo. Nos prejudica porque o custo de capital é muito alto, a taxa de juros é muito alta. Para o comprador do apartamento mais ainda, pois a taxa de juros aperta demais a prestação. O que ele está tendo que fazer, ou adia ou compra um apartamento menor do que gostaria. Porque procura comprar um apartamento que a prestação caiba no bolso dele, como a taxa de juros está alta, não tem alternativa. Compra um apartamento menor ou adia a decisão de compra.

Você acha que a classe média é a mais atingida nesse cenário?
Com certeza, porque é onde houve maior descasamento. A classe alta está bem, pode comprar, investir em imóvel. A classe baixa está assistida pelo programa Minha Casa, Minha Vida. A classe média é a que está mais penalizada, justamente pelo descompasso, em função da taxa de juros e do aumento de preço dos apartamentos decorrentes do período inflacionário que vivemos. E o salário não reajustou na mesma proporção.

O Banco Central diminuiu o ritmo da redução dos cortes da taxa básica de juros. No mercado já tem gente apostando que deve ficar nos 10%, 10,5%, talvez não baixe para casa dos 9%. Para o segmento da construção civil e do mercado imobiliário, qual seria a taxa ideal?
No mínimo 9%, o ideal é que fosse algo em torno de 8%, 8,5%. Uma taxa de juros saudável, que seria o juro real, teria uma inflação 3%, 3,5%. Uma taxa de juros boa para nossa economia é entre 5% e 6%, então 6% mais 3% é 9%. Por isso, falo 8%, 8,5%, 9%, acho que seria de bom tamanho.

O bolso das diversas classes sociais dá conta?
Dá conta, com certeza.

O que vende mais, considerando a proporção? O grupo Patrimar produz muito mais imóveis para Minha Casa, Minha Vida do que imóveis de alto luxo?
Hoje, na nossa receita, 65% é alta renda e 35% é baixa renda.

Em número de unidades, o que encareceu mais em função desse cenário? Os mais baratos ou os mais caros?
Os mais baratos. A inflação foi superalta. Vou falar quatro itens: concreto, ferro, fios e alumínio, justamente os maiores componentes de custo dos apartamentos baratos.

A legislação urbanística em Belo Horizonte anda cada vez mais restritiva na questão da construção civil. O preço dos terrenos subindo muito. O que você acha do atual coeficiente de aproveitamento dos terrenos? Isso ajudou a encarecer?
Ajudou a encarecer. E a coisa mais triste dessa realidade é que quem acaba pagando a conta é o adquirente, como sempre. Proprietário de uma casa, que às vezes você herdou do seu pai, seu avô e que pagou o IPTU a vida inteira por uma casa que tinha potencial construtivo duas vezes, 2,7 ou três vezes, de uma hora para a outra passa a ter o potencial construtivo de uma vez, e o seu IPTU continua aumentando.

Explique o que é esse coeficiente. Quando a gente fala potencial três vezes, significa o quê?
Vamos imaginar o seguinte: sou proprietário de um terreno de 1.000 metros quadrados. Até o plano diretor anterior, em determinadas regiões de Belo Horizonte, eu poderia construir para esses mil metros de terreno dois mil metros de terreno. Por exemplo, 20 andares, um apartamento por andar. Cada um com 100 metros. Ou até mais, 2,7 seja 27 apartamentos de 100 metros quadrados. Agora o coeficiente básico é um, portanto, se tenho um terreno de 1.000 metros, eu posso construir 10 apartamentos de 100 metros contra o que eu podia construir antes 20 ou 27 vezes. O que aconteceu: o proprietário do terreno teve uma perda muito grande. Nós, incorporadores e construtores, a gente pode adquirir através de alguns benefícios, como a outorga onerosa, voltar a ter o coeficiente que já foi duas vezes, 2,7. Em determinadas áreas em Belo Horizonte, até mais do que isso, se eu fizer uma loja, se fizer a chamada fachada ativa. Tem alguns incentivos para que eu aumente o coeficiente, mas tem que pagar. Isso encareceu absurdamente. Essa outorga onerosa nós negociamos com a prefeitura um período de transição, entre o plano diretor antigo e o plano diretor atual. Houve um acordo formal com a prefeitura para que nós, construtores e incorporadores, que já tínhamos adquirido terreno, tivéssemos um prazo para entrar com aqueles projetos na lei antiga. Ninguém perderia. Na hora que veio o novo plano diretor e veio essa outorga onerosa, a prefeitura calculou um valor e esse valor passou a prevalecer do novo plano diretor aprovado para frente. Fomos na prefeitura e falamos: “O valor da outorga no período de transição tem que ser o mesmo valor da outorga daqui pra frente, se não uns ficam favorecidos”. Houve um imbróglio, que persiste até hoje, o que é lamentável. Tive projeto de colegas que foi aprovado, foram protocolados neste período de transição, para a pessoa pegar o alvará tinha que apresentar a outorga. Ele falou para a prefeitura: “Nesse valor não consigo viabilizar”.

Isso vai ter solução?
Espero que sim, espero que a prefeitura tenha a sensibilidade de enxergar. A cidade tem que crescer, tem que se desenvolver, Belo Horizonte precisa de construção, temos que continuar dando emprego. Olha o que aconteceu com Nova Lima, a região do Vila da Serra, vizinha do Belvedere, é a renda per capita mais alta do Brasil. Significa que a prefeitura de Belo Horizonte está bobeando, porque as pessoas de alto poder aquisitivo, que pagam mais imposto, que fazem a economia girar, estão migrando para Nova Lima.

A prefeitura está com esse projeto de revitalização do Centro. Aproveitar os prédios que estão abandonados, há prédios valiosíssimos, altos, mas que estão desatualizados, abandonados. Você vê com bons olhos?
Acho que é uma necessidade em Belo Horizonte. O nosso Centro está empobrecido, esvaziado, o que é uma pena, porque a infraestrutura está toda lá. Tem ônibus, tudo que você precisa, o Centro está abastecido. Tem esses prédios que estão fechados, deteriorados. É lógico que a Patrimar examinaria comprar um terreno. A prefeitura tem que ter também um pouco de jogo de cintura porque precisa mudar algumas regras. Existe uma coisa, principalmente nos apartamentos compactos, que é uma vocação natural do Centro. No mundo inteiro, São Paulo, Rio, você pode fazer banheiro, sem uma iluminação e ventilação natural, sem problema algum. Isso facilita muito a nossa vida. Imagina, você tem um apartamento estúdio e é obrigado a ter o banheiro voltado para a fachada. Você está perdendo uma área supernobre, que é a área de iluminação, de insolação. O banheiro pode ficar lá atrás. O layout do apartamento compacto fica dez vezes melhor. O prefeito Fuad está sensível a isso. Já fizemos um trabalho para ele no passado mostrando algumas necessidades de alteração da lei de uso do solo para que isso viabilize.

A Patrimar nasceu aqui em Minas Gerais há quantos anos?
Tudo começou com a M Martins. A M Martins foi fundada pelo doutor Murilo Martins, meu sogro, em 1963. Nós estamos com 61 anos. Atuamos na região metropolitana, no Rio de Janeiro desde 2001 e tem aí dois anos no interior de São Paulo.

Qual cliente é mais difícil, mineiro, paulista ou o carioca?
A mineirada é danada, mas é gostoso. Quer desconto, mas também qualidade, diferente de outras cidades. O mineiro é muito exigente, o que aumenta a nossa responsabilidade, o que é bom. O padrão de construção de Belo Horizonte, eu não conheço nenhuma cidade brasileira que tenha igual. A gente está construindo muito no Rio de Janeiro, mesmo os de alta renda e os cariocas estão babando. O que a gente entrega lá, eles nunca viram.

Vocês têm empreendimentos grandes no Rio?
Infelizmente, hoje, a Patrimar é maior no Rio de Janeiro do que aqui em Belo Horizonte. Porque no Rio tem grandes terrenos e a gente tem uma certa facilidade na aquisição desses terrenos pelo que nós já construímos lá. Criamos uma relação de confiança muito boa, o Rio tem grandes terrenos, é diferente daqui. Para fazer mil metros na região da Savassi, Lourdes, tem que comprar quatro, cinco casinhas. No Rio, a gente consegue grandes áreas, tem aqueles condomínios resorts, com quatro, cinco torres. Nova Lima tem um pouco, mas no geral, o Rio nos propicia esse tipo de empreendimento.

Como empreendedor você gosta desses prédios com fachada ativa ou prefere prédios que às vezes ocupam um quarteirão?
Depende de onde está o empreendimento. Na Savassi, sou totalmente a favor da fachada ativa. Isso reduz o impacto de trânsito, não precisa pegar carro. Isso chama centralidade. O ideal, na minha opinião, é trabalhar e morar no mesmo bairro. Eu tenho essa facilidade. Saio do meu apartamento, vou para o escritório da Patrimar em oito minutos. Vou em casa almoçar, depois dá para dar uma cochilada. Isso é qualidade de vida.No Vila da Serra acho que não, topografia acidentada. A fachada ativa é importante que seja consistente, tem algumas lojas que acabam virando escritoriozinho de segunda. A fachada ativa é uma loja, um serviço para comunidade local, tem que ter pedestre passando, tem que ter movimento. Se não for, a loja vai acabar virando um escritório, despachante, o que não é bom.


Considerando a atuação do grupo em Belo Horizonte, Rio de Janeiro e interior de São Paulo, como você vê a questão dos incentivos para o setor? Minas Gerais, perde, ganha ou é parecido?
São Paulo tem uma coisa chamada “Casa Paulista”, que é muito legal. O governo ajuda a classe menos favorecida com uma quantia razoável e então a pessoa pode comprar um apartamento um pouco melhor, mais bem qualificado, um padrão melhor, porque o governo ajuda em parte daquele valor. Aqui em Belo Horizonte nós não temos isso. O Rio vai começar a ter. Se você compara o IPTU que a gente paga em Belo Horizonte com outra cidade é muito alto proporcionalmente. Nova Lima é um décimo do de Belo Horizonte.

Que prejuízo Belo Horizonte tem com essa migração de pessoas para Nova Lima?
Recolhimento de imposto. Tem indústria que é muito relevante, emprego e por aí vai.

Qual é a perspectiva da Patrimar para 2024 e para os próximos anos?
Há três anos, a Patrimar lançou um programa de crescimento que chamava PX2 – Patrimar vezes dois – e a gente contava com a possibilidade de fazer um IPO e ir para o mercado financeiro. Preparei a empresa para esse crescimento e isso aconteceu, apesar de não termos tido uma janela para fazer oferta. Mas mesmo assim a gente estava com os fundamentos todos montados e com isso conseguimos dobrar de tamanho.

Qual o tamanho da empresa?
Colaboradores em geral têm entre 4 mil e 5 mil, considerando a turma de obra. Pessoal do administrativo é na faixa de 300, 320 dentro do escritório.

O que você projeta para o segmento da construção civil?
Na hora que essa taxa de juros chegar a 8,5%, 9%, 9,5%, o mercado imobiliário vai bombar. A gente trabalha muito com pesquisa. O desejo de consumo é enorme e depois da pandemia a cabeça das pessoas mudou consideravelmente. As pessoas querem mais conforto, apartamentos de 300, 400 metros quadrados com cozinha aberta no meio da sala, mais convivência, quarto maior, banheiro maior. Preocupação com o lado esportivo da vida também. Isso gera procura por imóvel e hoje tem uma geração de meninos ganhando dinheiro muito rápido. Essas pessoas querem sair de casa, querem logo ter seu espaço e isso reflete diretamente no segmento de construção civil. Nós lançamos um empreendimento na chamada avenida de ligação entre o Belvedere e o Vila da Serra, apartamento de um e dois quartos de alto luxo, já estamos com 90% dos apartamentos vendidos em três semanas.