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Entenda tudo sobre investimento e administração no setor hoteleiro

O Uai Turismo conversou com César Nunes, que é Vice-presidente de Vendas e Marketing da Átrio Hotel Management, umas das principais administradoras hoteleiras do país. Ele acredita que inovar na hotelaria é o caminho, pois não adianta reclamar de novos modelos que estão chegando, é preciso adaptar-se. Por isso, a Átrio atua hoje com 3 modelos de negócio diferentes, mas todos focados em hospitalidade, desde o projeto até a operação diária. Afinal, o investimento no setor hoteleiro é um ótimo negócio, desde que o investidor entenda como o mercado funciona e saiba evitar falhas que podem comprometer o negócio.

“Em primeiro lugar é necessário entender que a hotelaria é um investimento imobiliário”, enfatiza César. Portanto, o investidor que possui um prédio, por exemplo, e opta por fazer dali um hotel que poderia ser para outro fim, como um prédio residencial ou corporativo, ele está investindo em hotelaria. A partir daí o investimento neste segmento flui como em qualquer outro. Se as taxas de juros estão altas é difícil desenvolver a hotelaria, pois fica um investimento pouco atrativo. E mais, se existe mais oferta, menor o valor da diária, e claro, menor o valor imposto arrecadado (neste caso o principal é o ISS, Imposto Sobre Serviços, que é municipal). Então a conta é simples, se não vale a pena para o investidor, não vale a pena para o poder público que arrecada e o dinheiro não circula na economia do turismo naquele destino.

Por isso a importância de se entender o turismo como um setor sistêmico, com diversos segmentos que dialogam entre si. Um destino com boa infraestrutura, perfil de público bem delineado, seja ele executivo, de lazer ou ambos, acaba se tornando um destino atrativo para empreendimentos hoteleiros.

O que são hotéis de rede, de franquia e independentes?

Mesmo com tantas novidades nos últimos anos, como as OTA’s (online travel agencies), plataformas de locação como AirBnb e tantas outras tecnologias que chegaram para ficar no setor do turismo, os serviços no destino não podem ser substituídos. Pelo menos não totalmente. Neste sentido, a hotelaria tradicional permanece. Mas o que muita gente não sabe, é que mesmo dentro da hotelaria tradicional existem modelos de gestão, que no dia a dia acabam fazendo a diferença para quem investe e se tornando fator de decisão para quem consome.

Neste contexto, as grandes redes hoteleiras ganharam destaque de alguns anos para cá. Elas estabelecem e administram um grande número de hotéis, que geralmente carregam diversas bandeiras. As bandeiras de uma rede, por sua vez, organizam os hotéis por categoria. É como se fossem as “estrelas” que cada rede define para os seus hotéis. A Accor, por exemplo, é uma das maiores redes hoteleiras do mundo. De origem francesa, ela carrega consigo diversas bandeiras que deixam seus hóspedes ao redor do mundo seguros com relação ao que vão encontrar ao se hospedar.

Ou seja, se você vai para um Ibis Budget já sabe que vai encontrar um quarto pequeno, mas funcional e com itens mais básicos. Se vai para um Novotel, sabe que encontrará um quarto mais espaçoso, além de um leque maior de serviços. Mas se você se hospeda em um Gran Mercure ou Fairmont, pode esperar além da hospitalidade e estrutura, luxo!

A Accor tem muitos hotéis administrados por ela mesma, mas também possui um modelo de franquia, onde o franqueado assume o padrão estabelecido pela rede, mas administra com um olhar atento e cuidadoso para a “praça” na qual está inserido. Neste sentido, a Átrio é a maior franqueada da Accor no Brasil e já administra cerca de 78 hotéis com as bandeiras Ibis e Ibis Styles. Em Minas Gerais são 4 hotéis: 2 em Poços de Caldas, 1 em Pouso Alegre e 1 que está no “forno” quase pronto, localizado em Lavras. Todos na região sul do estado. Mas de acordo com Nunes, existe sim a intenção e oportunidades de atuar na capital Belo Horizonte e cidades históricas de Minas.

Para ele, Belo Horizonte passou pelo boom da hotelaria no período pré Copa do Mundo de 2014, mas hoje o mercado já está estável. Já nas cidades históricas o cenário é um pouco mais complicado, uma vez que a maioria das edificações são tombadas pelo patrimônio histórico, o que dificulta o retrofit, que são os projetos de reforma arquitetônica na hotelaria. César Nunes diz que: “existe um projeto parado em Ouro Preto, mas é difícil trabalhar por lá por causa dos perfis dos prédios, onde se tem que preservar a fachada, pois são prédios tombados. Além disso como não é possível verticalizar. Então na hora de viabilizar a quantidade de apartamentos que deem retorno financeiro para o investidor, é necessário um projeto de maior complexidade”.

Ainda na hotelaria tradicional existem os hotéis independentes, que cada vez mais são aqueles que assumem o perfil de luxo ou alto luxo, se consolidando como hotéis boutique. Normalmente com arquitetura e design inovador, eles trazem além do projeto físico uma gama de serviços para o hóspede que busca por atendimento diferenciado, exclusividade e detalhes. O LK Design de Florianópolis e o K Platz, que fica em São José na Grande Florianópolis, são exemplos desse modelo na hotelaria.

Não se engane, construir hotéis é diferente de construir residências!

Quando se deseja investir em hotelaria, seja em hotéis independentes ou não, é essencial estar cercado de profissionais que entendam do negócio como um todo, e não apenas partes dele. Com tantos anos de experiência em hotelaria e já tendo visto e participado de vários projetos hoteleiros, César Nunes apontou as principais falhas que já viu ao longo de sua carreira:

Um resort sem vestiário! Quem fez o projeto imaginou que o funcionário lavaria o uniforme em casa. Entretanto, o uniforme é a imagem do hotel. Em hotéis de alto padrão precisa haver padronização. Dessa forma é necessário que exista um ambiente adequado para que os funcionários se troquem e não exista o risco de cada funcionário levar o uniforme para casa, onde cada um usa um tipo de produto e possui rotinas de lavagem diferentes.
Banheiro. Em um prédio residencial não é necessário ter banheiro no lobby, mas em um hotel é essencial!
Outro problema de banheiros! Banheiro do quarto muito grande. Na sua casa precisa ser maior, mas no hotel não, porque você não vai armazenar os itens de higiene, toalhas e outras coisas como você faz em casa.
Elevadores de serviço de hotéis precisam ser maiores, para que não comprometa o serviço da governança. Segundo Nunes: “Já vi hotel onde o elevador de serviço não comportava o carrinho da camareira, e nem tinha uma copa por andar para o suporte do trabalho delas”.
Existe uma regra: quanto mais itens o quarto possui, mais tempo a camareira irá gastar para arrumá-lo! E então serão necessárias mais camareiras, o que irá onerar a folha de pagamento. Muitas vezes a decoração fica bonita, mas talvez não fique funcional, porque quem fez o projeto não entende do dia a dia da operação hoteleira.
Armários com porta. Hoje já não se coloca mais portas nos armários dos quartos de hotel. Claro que se economiza na marcenaria. Mas principalmente, evita que hóspedes esqueçam alguns de seus pertences. Muitas vezes na correria do check out é comum esquecer uma peça de roupa ou outro item no quarto do hotel. De acordo com César, nos hotéis administrados pela Átrio, houve uma redução de impressionantes 90% dos itens esquecidos dentro dos apartamentos.
Escada pressurizada. Elas servem para proteção em caso de incêndio, pois se pegar fogo no andar o fogo não entra para o vão da escada. Em muitas cidades a legislação local do corpo de bombeiros exige a escada pressurizada, mas em hotéis multinacionais é item obrigatório.
Café da manhã! Se muitas vezes o projeto prevê o banheiro muito grande, o inverso acontece no salão do café da manhã. César explica: “se você for fazer uma incorporação imobiliária para venda de apartamentos de hotel, a área comum é a que menos rentabiliza, porque no final das contas o mais importante é a metragem útil dos quartos. Então na hora de fazer o cálculo, muitos projetos economizam na área de café, pois reduz a área construída e o mobiliário necessário. Entretanto, está aí um grande problema para a operação no dia a dia e na qualidade da experiência do hóspede. Aliás, essa decisão vai depender também da “praça”. Se for um hotel executivo um espaço menor é suficiente, se for lazer, um espaço pequeno já não comporta.

A lista é enorme e por isso é tão importante que já na concepção o hotel leve em consideração tantas variáveis. O sonho da aposentadoria com uma pousadinha no interior para ser a própria casa pode custar caro e render muita dor de cabeça. Inclusive, para pousadas os desafios são ainda outros, como a quantidade de funcionários para viabilizar o negócio. Muitas vezes o proprietário acaba precisando assumir muitas funções, e é preciso estar ciente disso para que se tenha um negócio rentável para quem investe e agradável para quem se hospeda.

Desafios atuais na administração hoteleira

Um dos maiores desafios da hotelaria na atualidade é sem dúvidas a mão de obra. Para César: “depois da pandemia a hotelaria passa pelo maior desafio de mão de da história. A remuneração acaba sendo ruim, porque muitas vezes se remunera mal o capital do investidor, e a remuneração dos funcionários tem impacto direto. Entretanto, se a rentabilidade é boa é mais fácil remunerar bem.” Outro ponto abordado por ele é que: “é uma profissão antiga, ninguém mais quer uma profissão antiga. Não dá para fazer home office de recepcionista, garçom ou camareira.”

Neste sentido, a inovação é mais que necessária, é urgente! A Átrio tem trabalhado no sentido de melhorar os salários, aumentar os benefícios e desenvolver plano de carreira. Além disso, a PPR, que é a participação nos resultados, que antes era anual agora é trimestral e caminha para ser mensal. Também estão sendo direcionados esforços para tentar mudar o modelo das escalas de trabalho, para que os funcionários não tenham tantos finais de semana sacrificados ao longo do ano.

Apesar de tantos desafios a hotelaria bem planejada e bem gerida é um grande negócio, por isso é importante que os destinos atuem cada vez mais de maneira profissional e que a hotelaria seja um dos grandes alicerces do setor. Afinal, por mais tecnologia que exista, nada substitui estar em um destino, hotel, atrativo ou restaurante. E no turismo uma máxima não se altera, é preciso ter paixão por servir!

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