Uma breve história da condo-hotelaria ‘made in Brazil’

No programa de abertura da segunda temporada do Podcast Gestores da Hotelaria na última 6ªfeira (dia 15), Marcos Valério Rocha e eu conversamos com o hoteleiro Orlando de Souza (Presidente – Executivo do FOHB: FORUM DE OPERADORES HOTELEIROS DO BRASIL) que congrega atualmente 24 redes hoteleiras nacionais e internacionais presentes no Brasil, totalizando 121 mil apartamentos distribuídos por seus 786 hotéis associados que juntos geram 135 mil empregos diretos). Orlando é sem dúvida alguma uma das nossas “lendas vivas” na hotelaria brasileira. Nas últimas quatro décadas ele atuou ativamente na transformação do setor hoteleiro brasileiro, participando ativamente no surgimento e desenvolvimento de um modelo de negócio genuinamente brasileiro: O Condo-hotel (Condomínio – hoteleiro), modelo hoje consagrado e sem dúvida responsável direto pela expansão do parque hoteleiro no Brasil a partir da década de 80 quando, por razões bastantes claras, vivíamos uma estagnação qualitativa na hotelaria nacional.

Período de crise

Uma combinação de fatores que a princípio não tinham nada em comum promoveu uma oportunidade de negócio que mudou a história da hotelaria brasileira. Desde o final da década de 70 e início da década de 80, o Brasil vivia uma de suas crises econômicas, era o fim do ‘milagre econômico’ que oficialmente durou 5 anos (1968 a 1973), quando a crise internacional do petróleo, explosão da inflação, aumento do desemprego e consequentes baixas taxas de crescimento deixou marcas profundas em nossa economia.

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Este cenário macroeconômico gerou uma crise sem igual no mercado imobiliário, em especial na cidade de São Paulo onde predominava o excesso de oferta e baixa demanda para aquisição de unidades habitacionais. No setor hoteleiro por sua vez a crise era de oferta de hotéis ante a queda de demanda da ocasião. Com o fim dos incentivos governamentais para a construção de novos hotéis e renovação dos existentes somados às taxas de juros escorchantes das linhas de créditos inviabilizou-se o surgimento de novos empreendimentos hoteleiros.

Condo-Hotelaria

A somatória desses elementos de mercado com a genialidade visionária de um executivo hoteleiro vindo da França, Jean Larcher, que, conforme descreveu metaforicamente Orlando, “mirou no que viu e acertou o que não viu”, foram o estopim para o surgimento, crescimento e a posterior formatação jurídica dos flats ou apart hotéis. Uma solução de negócio que atendia o setor imobiliário e hoteleiro na cidade de São Paulo, que poucos anos depois espalhou-se por todo Brasil. Gostem alguns hoteleiros tradicionais ou não é inequívoco que este criacionismo: “a jabuticaba da hospitalidade brasileira” foi diretamente responsável pela modernização de nossos meios de hospedagem em especial nos centros urbanos através da pulverização do investimento necessário para erigir novos empreendimentos.

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Diferente dos atuais Condo-Hotéis nos quais 100% das unidades hoteleiras destinam-se a atividade hoteleira nos Apart-Hotéis com serviços agregados a atividade é regulada entre um “pool hoteleiro” no qual o proprietário da unidade disponibiliza seu apartamento para a finalidade hoteleira e um condomínio tradicional onde ele pode residir, locar ou ceder sua unidade, ficando o rateio de despesas condominiais e IPTU, fundos de reserva e seguros sob sua responsabilidade. Ambos modelos são regulados por instrumentos jurídicos bastante claros e suas normas propostas pela sócia-ostensiva do negócio, via de regra a administradora hoteleira e submetida a aprovação prévia dos proprietários através de Assembleias.   

“O êxito e a rentabilidade da atividade hoteleira estão intrinsecamente atrelados a qualidade da gestão”

Maarten Van Sluys (Consultor Estratégico em Hotelaria – MVS Consultoria)

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